高飞律师

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对于交房的标准，法律规定比较零散，各地不尽一致。但是，从相关的法律法规看，楼盘经过竣工验收且经有关部门备案，是开发商交房的资格底线。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。这里房屋住宅的竣工验收不是主体工程竣工验收，而是包括主体工程、配套设施等在内在综合竣工验收。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。” 因此，提供“两书一表”是开发商交房的必备条件。

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是的，开发商应该于2010年8月31日前满足上述提到的交房条件，如果满足不了，就是逾期交房。交房时间不以《商品房购销合同》中的约定为准，以业主到交房现场领取钥匙、签收《接房表》或《接房单》的日期为准。超过《商品房购销合同》约定的交房时间，开发商构成违约，业主可以要求其承担违约责任。

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开发商应承担违约责任，应当对合同乙方的业主进行一定数额的赔偿，如果购房合同中有关于逾期交房违约责任的约定，则从其约定，如果没有这方面的约定则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据以上法律规定，业主可以因开发商逾期不交房而要求其解除合同，但前提是必须经催告后在三个月的合理期限内开发商仍未履行的，还有，需要注意的是，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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大修基金也称维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

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开发商无权提出“不交者不给钥匙”，交房是开放商的法定义务，在此义务之上不允许附加任何条件，当此情况发生后，业主们可通过与开发商协商解决，如协商不成或是不愿协商的可通过诉讼来维护自己的合法权益。

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在签订购房合同时，一定要仔细阅读有关合同条款，对于理解有歧义的条款可要求开发商做出明确解释，必要时可委托律师介入处理，对于五证不全房产，最好不要买，这类房产风险相当大。

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在与开发商出现纠纷后，应及时保全相关证据，委托专业律师介入处理，以维护自己的合法权益。