律师随笔
产权式商铺有纠纷 律师为您支招脱困
作者：张旭锋 律师 时间：2014年08月20日
“分割式产权商铺”盛行一段不短的时间后，其中猫腻终于逐渐浮出水面为人所知。但在其火爆的日子里，不少购房者早已深陷其中，来不及抽身，因此有关“分割式产权商铺”的纠纷不断出现，最终不得不走向诉讼程序。
而作为专业的房地产律师，张律师承办过多起“分割式产权商铺”纠纷案。已缴纳的定金如何取回、签订了买卖合同能否解除、出售方不肯返还款项怎么办等等问题，张律师凭借大量的办案经验及总结分析，为遇到同类纠纷的当事人们支招解困：
一、已经缴纳定金尚未签订买卖合同
“分割式产权商铺”在宣传阶段总被描述得过分美好，更有甚者会借虚假宣传，使购房者分不清虚实。在此前提下，不少购房者都会头脑发热迅速付清定金，定下自己心仪的商铺。但如在签订正式买卖合同前发现不妥之处想取回定金，张律师建议首先要注意查询该商铺甚至整个项目是否具备合法手续。购房者确实无法查询到的情况下，应当尽快委托律师代理查询。其次，一旦找到到有关证据，或者发现证据线索，购房者需注意保存证据，或者立即进行证据保全。最后，购房者可凭手中证据，通过投诉、举报、起诉等方式向出售方提出解除认购协议，返还定金的要求。如出售方不愿返还定金，前期整理好的证据也能为后面的诉讼做好完善的准备，只要抓准时机，方法得当，成功的把握还是比较大的。
二、已经签订买卖合同并缴纳首期款
“分割式产权商铺”出售方大多为了“圈钱”而进行销售，在买卖合同履行过程中极易出现违约。
例如，买卖合同大多约定，出售方应当在一定期限内到房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，否则买受人有权单方提出和决定解除本合同。出售方较多情况下未完全办理相关房地产分割手续便匆匆开售，其所销售的商铺可能不具备销售条件，所以出售方往往在合同约定申办交易登记期限届满的时候，仍然没有到房地产交易登记中心申办交易过户手续。这一情况下，出售方就构成了根本违约，购房者应当抓住这一有利时机，立即诉诸法律借机解除合同，实现解套。
三、购房款已支付完毕尚未涂销抵押
几乎无一例外，“分割式产权商铺”的出售方在出售商铺之前，都会将商铺抵押给金融机构，从而更早实现融资的目的。而买卖合同通常要约定，出售方应当于签署本合同后若干个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；逾期则购房者有权单方提出和决定解除本合同，出售方应当在一定期限内退还全部已付房价款，并按房价款一定比例的标准向购房者支付违约金。
不能或者无法及时办理商铺的涂销抵押手续往往是出售方在合同履行过程中的软肋，购房者在合同履行过程中如果能够敏锐地察觉并抓住有利时机诉讼维权，将会获得极其有利的维权成果。
四、已经办理房地产权证但尚未交房
办理了新的房地产权证，代表商铺已完成产权转移手续。这个时候要退铺解除合同是有一定难度的。第一，购房者应认真仔细阅读合同，明确商铺交付的期限、条件，重新梳理一下合同履行过程，再次审查出售方有没有违约的情况。第二，如商铺交付期限未届满，应耐心等待并迅速寻找律师的帮助，一旦交付期限届满，应首先出具书面催告函或律师函给出售方，同时收集证据做好维权准备。第三，如果出售方在交付期限内通知购房者收铺，购房者则应在该通知规定的时间内前往办理验收的手续，验收过程中注意仔细审查验收文件。尤其需要注意的是，不能轻易签收任何文件，而是要坚决要求出售方先出具有关能证明商铺已经符合法律要求及合同约定交付条件的文件。总而言之，购房者不可轻易收楼，且此阶段的维权要注重保留己方书面催告对方交付经竣工验收合格的商铺的证据。
五、已经办理房地产权证且完成交付
如购房者在产权转移手续完成，且对方已交付的情况下，才打算退铺维权的，相对而言就错过了最佳维权时间了。到了这个阶段，要成功维权必须双管齐下，即在准备进入诉讼程序的同时要多向有监管职能的部门投诉、申诉及信访，引起有关负责人的重视。如有必要，甚至可借助舆论监督的力量。而起诉的材料则需要律师认真审核，以寻找出对购房者有利、可将解除合同的原因归责于出售方的证据。虽然有相关的成功案例支持，但张律师仍建议各位需要维权的购房者尽早开始维权，切勿掉以轻心。
“分割式产权商铺”看似回报丰厚，但实际上陷阱重重。一旦购房者遇到类似情形，要冷静看待，不能因为一时头脑发热就交纳定金甚至是付清付款。且应尽快咨询有关专业人士，知悉其中利弊后才好决定是否购买。
广东格林律师事务所 张旭锋律师
而作为专业的房地产律师，张律师承办过多起“分割式产权商铺”纠纷案。已缴纳的定金如何取回、签订了买卖合同能否解除、出售方不肯返还款项怎么办等等问题，张律师凭借大量的办案经验及总结分析，为遇到同类纠纷的当事人们支招解困：
一、已经缴纳定金尚未签订买卖合同
“分割式产权商铺”在宣传阶段总被描述得过分美好，更有甚者会借虚假宣传，使购房者分不清虚实。在此前提下，不少购房者都会头脑发热迅速付清定金，定下自己心仪的商铺。但如在签订正式买卖合同前发现不妥之处想取回定金，张律师建议首先要注意查询该商铺甚至整个项目是否具备合法手续。购房者确实无法查询到的情况下，应当尽快委托律师代理查询。其次，一旦找到到有关证据，或者发现证据线索，购房者需注意保存证据，或者立即进行证据保全。最后，购房者可凭手中证据，通过投诉、举报、起诉等方式向出售方提出解除认购协议，返还定金的要求。如出售方不愿返还定金，前期整理好的证据也能为后面的诉讼做好完善的准备，只要抓准时机，方法得当，成功的把握还是比较大的。
二、已经签订买卖合同并缴纳首期款
“分割式产权商铺”出售方大多为了“圈钱”而进行销售，在买卖合同履行过程中极易出现违约。
例如，买卖合同大多约定，出售方应当在一定期限内到房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，否则买受人有权单方提出和决定解除本合同。出售方较多情况下未完全办理相关房地产分割手续便匆匆开售，其所销售的商铺可能不具备销售条件，所以出售方往往在合同约定申办交易登记期限届满的时候，仍然没有到房地产交易登记中心申办交易过户手续。这一情况下，出售方就构成了根本违约，购房者应当抓住这一有利时机，立即诉诸法律借机解除合同，实现解套。
三、购房款已支付完毕尚未涂销抵押
几乎无一例外，“分割式产权商铺”的出售方在出售商铺之前，都会将商铺抵押给金融机构，从而更早实现融资的目的。而买卖合同通常要约定，出售方应当于签署本合同后若干个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；逾期则购房者有权单方提出和决定解除本合同，出售方应当在一定期限内退还全部已付房价款，并按房价款一定比例的标准向购房者支付违约金。
不能或者无法及时办理商铺的涂销抵押手续往往是出售方在合同履行过程中的软肋，购房者在合同履行过程中如果能够敏锐地察觉并抓住有利时机诉讼维权，将会获得极其有利的维权成果。
四、已经办理房地产权证但尚未交房
办理了新的房地产权证，代表商铺已完成产权转移手续。这个时候要退铺解除合同是有一定难度的。第一，购房者应认真仔细阅读合同，明确商铺交付的期限、条件，重新梳理一下合同履行过程，再次审查出售方有没有违约的情况。第二，如商铺交付期限未届满，应耐心等待并迅速寻找律师的帮助，一旦交付期限届满，应首先出具书面催告函或律师函给出售方，同时收集证据做好维权准备。第三，如果出售方在交付期限内通知购房者收铺，购房者则应在该通知规定的时间内前往办理验收的手续，验收过程中注意仔细审查验收文件。尤其需要注意的是，不能轻易签收任何文件，而是要坚决要求出售方先出具有关能证明商铺已经符合法律要求及合同约定交付条件的文件。总而言之，购房者不可轻易收楼，且此阶段的维权要注重保留己方书面催告对方交付经竣工验收合格的商铺的证据。
五、已经办理房地产权证且完成交付
如购房者在产权转移手续完成，且对方已交付的情况下，才打算退铺维权的，相对而言就错过了最佳维权时间了。到了这个阶段，要成功维权必须双管齐下，即在准备进入诉讼程序的同时要多向有监管职能的部门投诉、申诉及信访，引起有关负责人的重视。如有必要，甚至可借助舆论监督的力量。而起诉的材料则需要律师认真审核，以寻找出对购房者有利、可将解除合同的原因归责于出售方的证据。虽然有相关的成功案例支持，但张律师仍建议各位需要维权的购房者尽早开始维权，切勿掉以轻心。
“分割式产权商铺”看似回报丰厚，但实际上陷阱重重。一旦购房者遇到类似情形，要冷静看待，不能因为一时头脑发热就交纳定金甚至是付清付款。且应尽快咨询有关专业人士，知悉其中利弊后才好决定是否购买。
广东格林律师事务所 张旭锋律师
