成功案例
房屋被一房两卖，两份卖房合同如何履行？
作者：龚晓菲 律师 时间：2017年02月07日
房屋被一房两卖，两份卖房合同如何履行？
【案情】
李×起诉至法院称：我与张×签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定张×将其所有的位于北京市朝阳区×××203号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我。按合同约定我支付张×定金20万元。但我在后续向张×交付购房款时，张×以各种理由拒收。后经我了解，张×将诉争房屋另行出售给吴×，并收取吴×定金48万元。我认为，张×一房二卖的行为违反了相关的法律规定及合同约定，侵犯了我的合法权益。故我提起诉讼，请求：1、张×继续履行双方签订的《买卖合同》，并协助我办理诉争房屋的权属转移登记手续。
张×辩称：我不同意李×的诉讼请求。李×与我所签合同并未切实履行。我已将诉争房屋卖与吴×，且已经履行到过户阶段。现我同意为吴×办理诉争房屋的过户手续。
吴×作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。
吴×诉称：诉争房屋已经办理网签手续。同时，我与张×签订买卖合同时并不知晓李×与张×之间签订合同事宜。现我不同意李×的诉讼请求。我要求与张×继续履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。
【判决】
法院经审理判决：一、张×协助吴×办理本市朝阳区×××二○三号房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权登记在吴×名下；二、驳回李×的诉讼请求。
【律师分析】
本案是典型的“一房两卖”纠纷，在“一房两卖”的情况下，法院如何判决卖房合同履行？本律师通过本案分析如下：
本案中，张×分别与李×、吴×签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。诉讼中，李×与吴×均要求张×履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。律师认为，在两份卖房合同均为有效的前提下，购房人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的购房人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，李×与吴×均不符合前述第1、2种情形，综合对比李×与吴×的履行合同情况，李×仅向张×支付了定金20万元双方就未再履行合同；吴×向张×支付定金48万元，与张×办理了网签手续，并办理了贷款审批手续，缴纳了相关税费。相比而言，吴×支付了更多的购房款，合同履行程度更深。因此，张×与吴×的房屋买卖合同应当优先于李×的房屋买卖合同得到履行，即张×应为吴×办理房屋过户手续。同时需要指出，张ד一房两卖”的行为构成对李×的违约，李×可通过合法途径另行要求张×承担违约责任。
【案情】
李×起诉至法院称：我与张×签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定张×将其所有的位于北京市朝阳区×××203号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我。按合同约定我支付张×定金20万元。但我在后续向张×交付购房款时，张×以各种理由拒收。后经我了解，张×将诉争房屋另行出售给吴×，并收取吴×定金48万元。我认为，张×一房二卖的行为违反了相关的法律规定及合同约定，侵犯了我的合法权益。故我提起诉讼，请求：1、张×继续履行双方签订的《买卖合同》，并协助我办理诉争房屋的权属转移登记手续。
张×辩称：我不同意李×的诉讼请求。李×与我所签合同并未切实履行。我已将诉争房屋卖与吴×，且已经履行到过户阶段。现我同意为吴×办理诉争房屋的过户手续。
吴×作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。
吴×诉称：诉争房屋已经办理网签手续。同时，我与张×签订买卖合同时并不知晓李×与张×之间签订合同事宜。现我不同意李×的诉讼请求。我要求与张×继续履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。
【判决】
法院经审理判决：一、张×协助吴×办理本市朝阳区×××二○三号房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权登记在吴×名下；二、驳回李×的诉讼请求。
【律师分析】
本案是典型的“一房两卖”纠纷，在“一房两卖”的情况下，法院如何判决卖房合同履行？本律师通过本案分析如下：
本案中，张×分别与李×、吴×签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。诉讼中，李×与吴×均要求张×履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。律师认为，在两份卖房合同均为有效的前提下，购房人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的购房人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，李×与吴×均不符合前述第1、2种情形，综合对比李×与吴×的履行合同情况，李×仅向张×支付了定金20万元双方就未再履行合同；吴×向张×支付定金48万元，与张×办理了网签手续，并办理了贷款审批手续，缴纳了相关税费。相比而言，吴×支付了更多的购房款，合同履行程度更深。因此，张×与吴×的房屋买卖合同应当优先于李×的房屋买卖合同得到履行，即张×应为吴×办理房屋过户手续。同时需要指出，张ד一房两卖”的行为构成对李×的违约，李×可通过合法途径另行要求张×承担违约责任。
