成功案例
房屋产权人的近亲属代签购房合同，合同履约风险大
作者：龚晓菲 律师 时间：2017年02月14日
房屋产权人的近亲属代签购房合同，合同履约风险大
作者：龚晓菲
【案情】
王某诉称：我与李某的母亲白某于2015年12月签订《北京市存量房买卖合同》，房屋总价款为600余万元。签约当日，我依约支付定金30万元，2016年1月开始，白某以自己没有代理权限等种种借口拒绝出售房屋，拒绝配合我办理合同约定的网签、银行面签手续，甚至否认出卖房产的事实。李某因房屋价格上涨企图毁约，违背诚实信用契约精神，故诉至法院：1.要求继续履行双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续并交付涉案房屋，2.要求按日支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。
李某辩称：我从未委托白某办理房屋买卖事宜，亦未授权白某与王某签署房屋买卖合同。白某与王某签署的房屋买卖合同，我一直不知情，且未收取房屋定金。在我知道白某与王某签署房屋买卖合同后，向白某、王某及中介明确表示房屋买卖合同是无效的，拒绝追认。我与白某之间不存在委托代理关系，不认可房屋买卖合同的效力，不同意王某的诉讼请求。
白某辩称：本案诉争房产属于李某单独所有，我事先未取得李某的授权，未经李某追认的情况下签订房屋买卖合同，应该是无效的，对李某不发生效力。王某的诉讼请求应予以驳回。
【法院判决】
法院判决：驳回王某的诉讼请求。
【律师分析】
法院之所以没有支持原告王某继续履行合同房屋过户的诉讼请求，是因为法院认为白某系无权代理，其所签订的房屋买卖合同对房屋产权人李某不产生法律效力。律师分析本案判决理由如下：
本案中，白某在签订合同时系以李某的名义签署，但未出示任何代理卖房的委托手续，故白某的代理行为应属无权代理，王某诉讼主张若要得到支持，除非李某对该代理行为进行追认或白某的代理行为构成表见代理。现李某不同意追认，且李某亦未收取购房款，而所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的情形。关于白某的代理行为是否构成表见代理？王某对涉案房屋产权人系李某是明确知晓的，在签订房屋买卖合同时，王某明知白某未提供授权委托书。鉴于本案为房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，委托买卖的行为更是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，故对待此方面的审查尤为重要，不可或缺，白某与李某虽为母女关系，通常情况下，基于此种近亲属关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但是本案买卖标的额巨大，合同约定的总价款近600余万元，王某在李某未参与交易以及白某没有提交授权委托书的情形下，轻易地相信白某具有代理权，明显未尽到注意义务，王某对此存在失察之处，非善意无过失。因此，白某的无权代理行为不构成表见代理。白某的行为为无权代理，其以李某的名义与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》对李某不产生法律效力，李某可以不履行上述合同。故而，王某要求李某继续履行合同，将房屋过户的请求，法院难以支持。
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作者：龚晓菲
【案情】
王某诉称：我与李某的母亲白某于2015年12月签订《北京市存量房买卖合同》，房屋总价款为600余万元。签约当日，我依约支付定金30万元，2016年1月开始，白某以自己没有代理权限等种种借口拒绝出售房屋，拒绝配合我办理合同约定的网签、银行面签手续，甚至否认出卖房产的事实。李某因房屋价格上涨企图毁约，违背诚实信用契约精神，故诉至法院：1.要求继续履行双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续并交付涉案房屋，2.要求按日支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。
李某辩称：我从未委托白某办理房屋买卖事宜，亦未授权白某与王某签署房屋买卖合同。白某与王某签署的房屋买卖合同，我一直不知情，且未收取房屋定金。在我知道白某与王某签署房屋买卖合同后，向白某、王某及中介明确表示房屋买卖合同是无效的，拒绝追认。我与白某之间不存在委托代理关系，不认可房屋买卖合同的效力，不同意王某的诉讼请求。
白某辩称：本案诉争房产属于李某单独所有，我事先未取得李某的授权，未经李某追认的情况下签订房屋买卖合同，应该是无效的，对李某不发生效力。王某的诉讼请求应予以驳回。
【法院判决】
法院判决：驳回王某的诉讼请求。
【律师分析】
法院之所以没有支持原告王某继续履行合同房屋过户的诉讼请求，是因为法院认为白某系无权代理，其所签订的房屋买卖合同对房屋产权人李某不产生法律效力。律师分析本案判决理由如下：
本案中，白某在签订合同时系以李某的名义签署，但未出示任何代理卖房的委托手续，故白某的代理行为应属无权代理，王某诉讼主张若要得到支持，除非李某对该代理行为进行追认或白某的代理行为构成表见代理。现李某不同意追认，且李某亦未收取购房款，而所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的情形。关于白某的代理行为是否构成表见代理？王某对涉案房屋产权人系李某是明确知晓的，在签订房屋买卖合同时，王某明知白某未提供授权委托书。鉴于本案为房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，委托买卖的行为更是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，故对待此方面的审查尤为重要，不可或缺，白某与李某虽为母女关系，通常情况下，基于此种近亲属关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但是本案买卖标的额巨大，合同约定的总价款近600余万元，王某在李某未参与交易以及白某没有提交授权委托书的情形下，轻易地相信白某具有代理权，明显未尽到注意义务，王某对此存在失察之处，非善意无过失。因此，白某的无权代理行为不构成表见代理。白某的行为为无权代理，其以李某的名义与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》对李某不产生法律效力，李某可以不履行上述合同。故而，王某要求李某继续履行合同，将房屋过户的请求，法院难以支持。
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