土地使用权实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行
转载于微信公众号法客帝国作者 | 李舒 唐青林 李元元
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        合作开发是房地产开发的常见模式之一，而之所以采用合作开发的模式，往往是有土地使用权的缺钱，有钱的缺土地使用权。当控制土地使用权的一方在当地拥有广泛的人脉资源时，为推进开发过程中各项审批手续的办理，往往倾向于将土地使用权及各项项目开发所需的证件都办理在原土地使用权人一方。但实际上，合作双方可能早已约定，项目所有收益归出资一方所有。此时，名义上登记为土地使用权一方的债权人，申请对土地使用权进行强制执行，实际投资人能够要求排除强制执行吗？
裁判要旨 
        合作开发房地产项目中，双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名义下的，实际出资的一方为土地使用权人的实际权利人，未出资的一方仅为名义权利人。该实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权人的执行。
案情简介 
        一、2009年10月30日，熙园公司经与功德公司达成合作协议，对案涉土地进行合作开发，项目建成后归熙园公司所有，功德公司取得固定回报费。项目名义上登记在功德公司名下，熙园公司实际为项目权利人。另案生效判决确认：合作协议有效，熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目，享有物权性质的权利。 
        二、因卓富公司与西安印染厂、功德公司金融不良债权追偿纠纷一案，卓富公司向西安中院申请执行。2013年8月16日，西安中院查封了案涉土地使用权。 
        三、熙园公司向西安中院提出了执行异议，西安中院裁定驳回熙园公司提出的执行异议。因熙园公司未在法定期间内提起执行异议之诉，西安中院恢复执行。 
        四、2016年7月4日，熙园公司又以其为上述诉争土地实际权利人向西安中院提出执行异议，但被驳回。 
        五、熙园公司提起本案执行异议之诉，要求停止对案涉土地使用权执行。西安中院以熙园公司对案涉土地使用权享有物权性质的权利为由，支持了熙园公司诉请。 
        六、卓富公司不服，上诉至陕西高院。陕西高院二审判决驳回上诉，维持原判。 
        七、卓富公司仍不服，向最高法院申请再审。主张熙园公司与功德公司之间的合作协议应为债权债务关系。案涉土地的使用权登记在功德公司名下，因此在执行程序中应认定功德公司是土地的使用权人，熙园公司无权要求排除执行。最高法院以熙园公司为实际权利人为由，裁定驳回了卓富公司再审申请。
裁判要点 
        本案是一起典型的合作开发房地产项目中的执行异议之诉纠纷。所涉核心法律问题在于，合作开发项目中土地使用权的实际权利人能否排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行。本案三级法院，均认为因合作协议有效，熙园公司为实际权利人，故而有权要求排除强制执行。其背后的逻辑，最高法院予以了清晰的揭示。最高法院认为，虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。熙园公司支付了项目开发建设的全部费用，对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权，为实际权利人。关于卓富公司提出的合作协议仅具有相对效力，对卓富公司不具有约束力的问题，最高法院回应称，熙园公司是依据其相关物权对抗法院的强制执行行为，并非利用合同条款约束卓富公司。基于以上理由，最高法院最终认定熙园公司有权排除强制执行，卓富公司遗憾败诉。
实务经验总结 
        律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。 
        1. 合作开发房地产项目中，实际物权人有权排除名义权利人的债权人对包括土地使用权在内的项目的强制执行。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，在绝大多数情形下，登记的不动产物权人即为实际的权利人。即不动产登记簿的权利记载与权利的实际享有相一致。但有原则即有例外，不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的情况也时有发生。此时，不动产登记簿的记载事项即出现错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，只要当事人能够举证证明登记错误的事实，即可以要求确认其物权。 
        与执行程序中的执行异议不同，执行异议之诉程序是从实体上解决执行标的物权归属的程序，以确定案外人对执行标的是否享有排除强制执行的实体性权利为审理对象。因此，在执行异议之诉中，人民法院应当对案外人是否为实际物权人的问题进行审查。如经审查确认存在登记错误，案外人为实际物权人，则案外人即可要求排除强制执行。 
        本案中，根据熙园公司与功德公司签订的合作协议，包括土地使用权在内的项目所有收益已经约定归熙园公司所有，熙园公司为实际权利人。故三级法院在对案涉土地使用权归属作实质审查的基础上，认定熙园公司有权排除强制执行。 
        2. 对执行标的不享有担保物权的金钱债权人并非《物权法》意义上的第三人，对不动产登记簿没有信赖利益，无权对抗实际权利人。第三人，尤其是善意第三人是《物权法》上经常出现的概念，准确理解其范围，意义重大。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，根据该规定，善意第三人可基于对不动产登记簿记载正确性的信赖，从无权处分人处取得不动产物权。因此，《物权法》上的第三人，是指与物权变动有实质利益的第三人。通俗的讲，即参与物权交易的人。被执行人的一般金钱债权人，不直接参与针对被执行人物权的交易，不属于《物权法》意义上的第三人，对不动产登记簿登记事项不具有信赖利益。因此，一般金钱债权人，不得以自己为善意第三人为由对抗实际权利人。 
        3. 关于实际权利人能否排除名义权利人的债权人对执行标的的强制执行的问题，实践中存在一定的争议。2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），该意见稿第十三条对隐名权利人（即实际权利人）提出执行异议的处理作了规定。但该条给出了两种截然相反的方案，方案一为绝对不支持隐名权利人异议，方案二为有条件的支持隐名权利人异议。根据本所律师处理大量执行异议案件的经验，以上处理意见上的摇摆，也体现在了人民法院对具体案件的处理过程中。由此可见，对于实际权利人所提异议的处理，实践中并未达成一致意见。任何一方遇到相同或类似案件，只要处理得当，都有争取的空间。