如今的租房市场，早就不满足于简单的房东租客两种身份，各色中介抢尽风头。


随着中介公司不断“推陈出新”，一份简单的租赁合同背后的法律关系变得扑朔迷离。而在中介动辄暴雷的市场下，无论是新入职场的小白，还是闯荡已久的老手，如何避免租房风险，都将是租客们必须掌握的生存技能。


所以今天，我们将主要分析讲解市面上通过中介签署的三类租房合同。这三类租房合同看似大同小异，但实际背后法律关系大不相同，一旦遇到中介暴雷，其法律后果更是天差地别。




中介只收中介费
租赁合同双方为房东和租客




这是租房中介市场的1.0版本，也是曾经我们最熟悉的模式。在这类合同中，租赁合同的甲乙双方分别为房东与租客，而中介公司只承担“相互撮合”的角色。在这类合同中，法律关系最为简单，租赁双方为房东及租客，房东租客与中介签订的是中介服务合同。房租由租客支付给房东，同时双方支付中介一定的中介费。


很可惜，现在的中介们早就不满足于单纯的中介费。




中介为二房东
两份租赁合同




二房东并不是什么创新的法律概念，只是长租公寓将二房东这个身份发挥到极致。而一旦中介暴雷，这一类合同对于租客而言，法律风险是最大的。在这种模式下，房东、中介、与租客分别设立租赁合同，具体而言，第一份租赁合同，房东为出租方，中介为承租方。第二份租赁合同，中介为出租方，租客为承租方。用通俗的话解释，中介即为二房东。


这样签署的法律风险在哪里？


首先，转租必须房东同意。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。



《合同法》第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。


其次，转租期限超过承租人剩余租赁期限的无效。



《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。


最后，合同解除后，租客有义务腾退房屋。



《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。


也就是说一旦中介欠租，房东可以解除与中介之间的租赁合同。合同解除后，房东可要求中介返还房屋，租客作为实际使用者，有义务配合返还。此时，即便租客已经支付房租，但仍旧不能对抗房东收房，租客的损失只能起诉中介赔偿。


此时的中介多半资不抵债，租客的损失最终维权无门。




中介为代理人
房东受租赁合同约束




这类合同，对于租客而言是最友好的。


房东与中介公司签订委托合同，以公司名义管理房屋并收取租金，中介公司与房东之间形成委托合同关系，中介公司与租客之间形成租赁合同关系。即房东委托中介公司对外出租房屋。


根据委托相关法律关系，中介与租客的合同直接约束房东。即便中介暴雷，房东不能排除自己的合同义务。此时，房东无权要求租客搬离，而房东的损失只能向中介赔偿。



《合同法》第四百零二条
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。


可以看出，这和前文的第二种情况，法律后果完成相反。同样是租房，同样是中介暴雷，如果签署的是转租合同，最终的损失由租客买单。而如果签署的委托合同，则由房东买单。


无论是租客还是房东，签署一份合同时，仔细阅读合同内容都是非常必要的，不同的合同内容将给自己带来截然不同的法律风险。关于合同思维，有兴趣的请戳：普通人如何提高法律意识？请重视合同思维


最后，对于租房一族，说些我个人建议。


警惕租房暴雷！
天下没有免费的午餐，拒绝低价年租！
转租合同风险大，与房东签署租赁合同最佳！
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