阮文丽、王军等与港盈武汉商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2017-12-28

湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂0111民初5875号 原告：阮文丽，女，1980年7月3日出生，汉族，湖北武汉人，武汉瑞志润和技术工程有限公司员工，住武汉市武昌区， 原告：王军，男，1970年6月4日出生，汉族，湖北武汉人，个体司机，住武汉市武昌区， 上列两原告的委托诉讼代理人：宋飞帅，湖北尊而光律师事务所律师。 上列两原告的委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光律师事务所实习律师。 被告：港盈武汉商业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区洪山乡北港村文治街46号学府林居三期商铺-91单元1-2层003室。 法定代表人：孙孝峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程曦，该公司法务工作者。 原告阮文丽、王军与被告港盈武汉商业管理有限公司（以下简称港盈公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案。2017年9月28日，本院组织双方进行庭前证据交换。2017年10月30日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮文丽及两原告的委托诉讼代理人宋飞帅、邓普云，被告港盈公司的委托诉讼代理人程曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阮文丽、王军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告拖欠的2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金6108元、2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金56565元以及按年租金75420元的标准计算的自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金；2、判令被告支付两原告2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金截至2017年6月30日的滞纳金1196.11元（按银行同期贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，两原告与被告签订《三元时代广场商铺租赁协议书》1份，约定：两原告将其所有的武汉市洪山区北港村丁字桥南路三元时代广场商铺1单元1层41号出租给被告。该合同对租期、租金标准、租金支付方式及违约责任等进行了约定。被告支付两原告2015年10月1日至2016年9月30日期间的部分租金69312元。自2016年10月1日起至今的租金，被告未按照约定支付。两原告多次催要租金，被告以种种理由拒不支付。两原告认为被告严重违反诚信原则，应承担违约责任。 被告港盈公司辩称，被告对两原告应收取的2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，按租金的8.1%的标准代扣有关税费，被告未少付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。双方于2012年11月7日签订了《三元时代广场产权商铺委托租赁管理协议书》（含附件《授权委托书》、《租金支付明细》、《三方协议》）1份，《租金支付明细》约定：2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为固定价（税前价，按原告商铺购买价的7%计算确定）；2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金按市场租金与两原告协商确定。目前受到市场实体商业经济低迷的大环境影响，武汉地区的同类产权商铺招租都很困难，两原告期望仍按商铺购买价的7%计付租金不现实，不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下：2012年11月18日，两原告与被告签订《三元时代广场商铺租赁协议书》1份及附件一《授权委托书》、附件二《租金支付明细》、附件三《三方协议》各1份，约定：1、两原告将其从武汉三元房地产开发有限公司（以下简称三元公司）购买的位于武汉市北港村丁字桥南路三元时代广场（推广名“29街”）一单元1层41号商铺（建筑面积29.41平方米）出租给被告；2、原告交房时间：原告从三元公司接受该商铺的当日，即视为向被告完成交房；两原告出租该商铺的期间自三元公司向两原告交付该商铺的当日起至2018年9月30日止，但依照本协议约定解除、协商一致解除以及因不可抗力解除或者终止的除外；3、在租期内，被告应按照附件二的约定向两原告支付租金，上述租金已扣除以下费用：各类日常维护费用、物业管理费、被告向两原告支付租金所发生的银行汇款手续费；4、如果被告在租期内未能将该商铺转让给第三人，或者自行经营、转租该商铺所得的收益低于上述租金金额，则被告仍应将上述租金支付两原告。如被告自行经营、转租该商铺所得的收益高于上述约定的被告应支付给两原告的租金，则高出部分归被告所有；5、租金支付：第一年、第二年的租金按本协议附件二约定的方式支付，第三年及之后的租金支付方式如下：被告应于每季度的第一日起一周内将该季度的租金以人民币直接汇向原告指定的国内账户；如租期的起始日不是该季的第一日，或者租期满日或提前终止日不是该季度的最后一日，则第一个季度和最后一个季度的保证租金应证据上述约定的租金的日标准按照该季度内的实际天数计算；租期内，如由于被告的原因致使原告在每季度的第一个月的15日内不能按时收到（以两原告汇款凭证日期为准）本季度租金的，被告将按拖欠日（即自该季度的第一个月的第16日至实际收到拖欠租金日止）按照银行同期贷款利率计算滞纳金。被告连续拖欠租金三个月以上时，两原告有权解除本协议，被告按该季度租金的百分之三向原告支付违约金；6、税费：两原告、被告双方同意按照国家税收法律、法规的相关规定，各自按其所取得的收益（租金收益和服务费），分别缴纳相应的税费，国家税务机关要求被告代扣代缴的，被告依法办理，两原告对此不持异议；7、附件一《授权委托书》约定：与房屋交接相关的应由两原告缴纳或收取的相关税、费由两原告按照政府相关法律法规执行承担；8、附件二《租金支付明细》约定：根据本协议规定，被告在租期内应向两原告支付的租金：2013年10月1日至2015年9月30日的租金为0元；2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为75420元；2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金标准按市场租金与被告协商确定；9、附件三双方当事人及三元公司于2012年11月18日签订的《三方协议》约定：经三方协商，同意自租赁协议签订之日起，两原告免收被告2015年10月1日以前的租金，三元公司同意以被告应付给原告2015年10月1日以前的租金（额度150840元整）给予两原告等额购房优惠，即两原告实际向三元公司支付926591元购房款；两原告委托三元公司办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并承诺就是向三元公司提供相关办证文件资料，所需缴纳的各种税费的款额应于租赁期起始日前付清，否则三元公司有权直接委托被告扣除租金以支付两原告办证所需缴纳的税费或拒绝办理。 合同签订后，两原告按约将涉案商铺交付被告。被告仅支付两原告2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金69312元。双方当事人曾就2016年10月1日至2018年9月30日期间的商铺租金标准进行过协商，但无果。 另查明，被告缴纳了2016年11月份教育费附加、房产税、城市维护建设税、地方教育附加及印花税共计51502.42元。 以上事实，有原告提交的《三元时代广场商铺租赁协议书》及附件一《授权委托书》、附件二《租金支付明细》、附件三《三方协议》等证据，被告提交的《电子缴税付款凭证》等证据以及庭审笔录在卷证明。 本院认为，双方当事人签订的涉案《三元时代广场商铺租赁协议书》及附件一《授权委托书》、附件二《租金支付明细》、附件三《三方协议》均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。 被告无法定或约定义务代扣代缴两原告租金收益应纳税费，且被告提交的证据也不能证明其已缴纳的税费中包含两原告应纳税费，被告辩称其已为两原告代扣代缴税费，本院不予支持。被告未按约支付两原告租金，构成违约，依法应承担继续履行支付两原告租金的义务，并支付两原告滞纳金的违约责任。 双方约定，2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为75420元；2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金标准按市场租金与被告协商确定。2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金标准应视为约定不明，且双方对该租金标准未能达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。武汉市城区房屋租金市场价2015年至2017年一直处于上涨趋势。另比照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，两原告主张按2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金标准75420元/年作为2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金标准，本院予以支持。两原告主张被告支付拖欠的2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金6108元（75420元-69312元），本院予以支持。两原告主张被告支付2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金56565元（75420元/年÷12月×9月）以及按年租金75420元的标准计算的自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金，本院予以支持。根据涉案《三元时代广场商铺租赁协议书》中关于滞纳金的约定，2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金截至2017年6月30日的滞纳金为1116.80元［（75420元/年÷4季/年）×（4.35%/年÷365日/年）×(257日+165日+75日)］，两原告主张被告支付2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金截至2017年6月30日的滞纳金1116.80元，本院予以支持。两原告主张2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金截至2017年6月30日的滞纳金1196.11元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告港盈武汉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮文丽、王军支付拖欠的2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金6108元、2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金56565元以及按年租金75420元的标准计算的自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金； 二、判令被告港盈武汉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阮文丽、王军2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金截至2017年6月30日的滞纳金1116.80元； 三、驳回原告阮文丽、王军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取698元，由被告港盈武汉商业管理有限公司负担697元，由原告阮文丽、王军负担1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67：开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。 审判员　熊 新 文
二〇一七年十二月十九日 书记员　蔡郑美佳