案情介绍：签购房合同后开发商变更设计
原告诉称，1995年8月10日，原、被告签订了房屋买卖合同，同时，被告向原告提供了售楼书、规划平面图及南光花园住宅户住户手册。合同约定：原告购买被告位于深圳市南山区南光花园3栋606房，建筑面积90．62平方米，总价款人民币389575元；被告出售的南光花园房地产须按深圳市国土规划局1993年11月17日批准的建筑图纸完成建设工程；被告出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的共同利益归乙方及其他权利人共同享有；作为合同组成部分的小区规划图，表明了南光花园的第五栋房屋南面约4000平方米的土地为小区花园和网球场，同时对小区内的基础设施和公共配套建筑，如停车场、绿化地、庭院布置、小区围墙等均有详尽说明。
合同签定后，被告擅自将房屋建为八层，增建面积1500．15平方米，受益人民币（标准价）6303095元全部由被告享有，并在原规划修建小区花园和网球场处建造了第六栋房屋；被告承诺的小区基础设施和公共配套建筑至今没有落实。原告向相关部门反映未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告：
1、承担违约责任，赔偿经济损失人民币114757元；
2、拉起围墙，完善小区内的基础设施和公共配套设施；
3、承担本案诉讼费。
法院判决：开发商擅自变更设计应向购房者支付违约金
经审理查明，位于深圳市南山区桂庙路龙岗路北，地块编号为T104-66的南光花园系由被告开发建设。1995年8月10日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告（乙方）向被告（甲方）购买南光花园3栋606号房，建筑面积90。62平方米，总价款人民币389575元；甲方出售的房地产主体建筑物为七层框架结构，须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格；甲方出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的利益归于乙方及其他权利人共同享有，乙方按占地分摊面积承担义务。
另查，2002年10月28日深圳市南山区旧村改造开发公司更名为深圳市南山华庭房屋开发有限公司。以上事实有房地产买卖合同、南光花园小区规划平面图、房款发票、土地使用权出让合同、深圳市工商物价信息中心的咨询证明、深圳市规划国土局《关于南山区南光花园商品房业主投诉的复函》、深圳市规划国土局南山分局承办文件复函、庭审笔录等证据材料在案，足以认定。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。原告履行了合同约定的付款义务，被告将约定房产交付原告使用并办理了房地产证书。合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。该允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
（一）被告于本判决生效之日起十日内向三原告支付购房款2%的违约金人民币7791．5元。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（二）驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币3805元，由原告负担人民币3547元、被告负担人民币258元。
律师说法：开发商擅自变更设计咋承担责任
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
开发商擅自变更规划设计的，包括与在宣传广告中对规划设计做出具体明确的说明和允诺不符的，开发商应承担违约责任，买受人有权退房，或要求开发商承担违约责任。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开发商单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以买受人有权要求开发商承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式。而本案中合同并没有约定违约金的支付方式或者损失的计算方式。赔偿损失的范围包括基础设施和公共配套建筑对房价的影响，而我国目前的房价构成中并没有该部分价款，买受人也无法举证证明自己的损失，因此，本案中损失无法计算。最后在本案的处理中，只能依据法官的自由裁量权确定违约金的数额，该数额明显少于业主的诉讼请求。


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