买卖双方订立房屋买卖合同后，除非获得买方的同意，否则卖方擅自抵押出卖的房产，将直接损害买方的利益，买方可以积极请求维权。不过买方维权时可以主张什么权利，需要先确定是否办理房产过户手续。
　　根据是否办理房产过户手续买方可以主张以下权利：
　　1、已经办理房产过户手续
　　双方订立房屋买卖合同后，已经正式办理过户手续的，根据不动产所有权登记制度，现在买方掌握房屋所有权。又因为买方擅自抵押房子，导致买方遭受利益损失的，卖方属于无权处分涉及侵权，买方可以主张侵权损害赔偿。
　　2、尚未办理房产过户手续
　　首先，卖方擅自将房子做抵押，并且双方已经订立买卖合同，那么卖方的行为属于违约，需对买方承担违约责任。并且，买方可以按约定主张违约金。
　　其次，根据卖方有以下违约行为，买方可以要求解除、撤销房屋买卖合同或宣告合同无效：
　　1、订立房屋买卖合同后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给他人；
　　2、订立房屋买卖合同后，卖方又将该房屋卖给他人；
　　3、卖方故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，或者提供了虚假商品房预售许可证明；
　　4、卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　5、卖方故意隐瞒所售房屋已经卖给他人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
　　6、卖方与他人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买方无法取得房屋。
　　最后，一般订立房屋买卖合同后，发现对方又抵押房子导致违约的，买方主张违约赔偿时，可以先根据合同约定，积极主张违约损害赔偿。如果有违约又有侵权，买方损失较大的，那么建议可以在必要时积极找个专业律师介入处理。
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