在民法典编纂之前，关于物业服务合同的法律性质，国内学界众说纷纭，其争论系在新民法典中合同法律条款框架下，围绕其究竟是委托合同抑或无名合同而展开。依委托合同说，物业服务合同在性质上属于委托合同，两者均为双务、诺成合同，且两者均以提供劳务为合同标的，故前者可直接或参照适用有关委托合同的规则。当然，委托合同说也未必将物业服务合同与委托合同等同视之。如有观点认为，物业服务合同涉及的服务事项具有复合性，囊括承揽、保管、服务等多种委托性法律关系，因而应将其视为一种综合性的委托合同。其明确了物业服务企业与业主之间的关系是委托与被委托的关系，业主将物业服务事项和物业服务区域的管理权交予物业服务企业，期望其利用其专业性来维护业主的利益，而这一委托关系具有特殊性。


不过，委托合同说自产生之初也备受质疑，否定者主要有混合合同说与无名合同说。混合合同说认为，物业服务合同既非单一的委托合同，也不属于其他典型合同，而是集委托、承揽、保管等多种法律关系于一身的复合型合同，或称混合合同。无名合同说则认为，物业服务合同虽在一定意义上具有委托合同的属性，但其在内容和效力等方面具有较强的特殊性，无法完全适用委托合同的规则，而是具有自身的特殊规则，故有必要将其视为一种独立的无名合同，要么通过立法对其特殊规则作出集中规定，要么直接适用新民法典中合同法律条款总则来处理实践中的相关纠纷。无名合同说相较更胜一筹。委托合同说仅以客体相似性为据，将物业服务合同与委托合同混为一谈，却忽视了两者在合同订立、权利义务以及责任承担等方面的明显差异，实不可取。例如，在委托合同中，受托人须严格依照委托人的指示履行合同（紧急情况除外），其自主性较弱，但在物业服务合同中，物业服务企业无须事事依照业主一方的指示而为，其提供的服务达到约定目的即可，因而其自主性较强。而混合合同说实质上是对无名合同说的概念另设，其本身并无独立的适用规则，且易产生法律适用上的混乱，亦不可取。