随着零售进入电商时代，物流的角色愈加重要，物流行业也不断向着智慧物流和绿色产业链的标准发展。经过2020年初的疫情，物流在现代社会生活消费、医药食品等物资储备、多链路转运等方面的重要性更加突出。物流需要跑在路上的动与中转存储的静完美结合，而物流的静是依托现代化物流产业园的进港、存储、分拣、出港等一系列智慧化的活动。现代化的物流仓储基地和配套对物流行业高效运转的保障作用不容忽视，该环节的基础就是物流仓储地产投资。笔者在多年物流地产投资工作经验的基础上，总结以下需要关注的问题以及法务工作方案以供同行参考。

        仓储物流二手地交易除了物流用地本身的特点以外，与其它地产二手地交易并没有本质区别，因此本文主要以一手物流地产投资为参考展开分析。以下简称“物流地产投资”。

一物流地产的用途的风险及其防控

（一）物流地产用途问题及其风险 

        土地用途是所有地产投资应该注意的头等问题。物流地产投资实践中，比较常见易混淆点的是工业用地与物流仓储用地，最常见的误区也是认为物流仓储用地是工业用地的次级分类。过去，长期物流地产投资中企业与政府之间也是将土地用途界定为工业用地的。 

        实际上，根据最新的2017版《土地利用现状分类》，仓储用地与工矿用地是属于平级的用地性质。在该分类中，工业用地编号为0601，仓储用地编号为0604，二者合称为工矿仓储用地，分属于工矿仓储用地的并列次级分类。住建部的《城市用地分类与规划建设用地标准》中同样将工业用地和物流仓储用地并列分类为两种用地大类；其中M类工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地；W类物流仓储用地是物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场等。自然资源部在其官网发布的关于土地利用管理的相关答复中也明确如需将仓储用地变更为工业用地需要作土地用途变更。从地方上来看，江苏南京在《土地利用现状分类与规划用地分类衔接对照表（2014）》中更是直接将工业用地和物流仓储用地彻底并列分述。 

        由此可见，物流仓储用地与工业用地在用途上有着本质的区别，是应当重点关注的。相对应的，由于土地用途不一样，其在投资强度、税收贡献、商业贡献、建筑容积率等具体指标方面也会存在着巨大的差别。 

        由于历史原因，很多物流地产是直接在工业用地上开发建设的。据笔者了解，目前部分物流头部企业在投资拿地中获得的土地依然是以工业用地或者工矿用地（仓储）的方式体现在投资协议中。随着土地管理越来越严格，这种模式还是存在一定程度的法律风险的。根据《土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”根据《土地管理法》第八十一条的规定“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。”

（二）物流地产用途相关风险控制 

        基于物流地产用途的重要地位及其可能带来的法律风险，作为企业法务，在物流地产投资中应当严格把关土地用途，并对业务作出重大风险提示，要求将用途明确为物流仓储用地。疫情发生后，国务院转发的《加大土地和资金保障，保障物流用地需求》也明确了加大物流用地供应，这在一定程度上缓解了过去物流用地供应紧缺的现状，对应将带来的变化就是物流地产投资土地用途的谈判难度会进一步降低。如果实在无法按物流仓储用地获得土地，可采用工业（仓储）用地的方式签订协议，同时应该积极争取相关部门出具同意按物流用地进行项目开发建设的承诺函或者豁免处罚整改等的书面同意函件，作为避免业务受到影响的一种退而求其次的办法。对于已经投资的项目，如果土地用途不是物流仓储用地，应及早与政府部门沟通，取得谅解函或免受处罚的豁免函，并争取进行土地用途变更。
（文章摘自网络，若有侵权，请联系删除）