成功案例
顶名按揭购房，房屋产权到底归谁？
作者：吴继成律师 时间：2018年01月29日
【案情简介】2006年，因外地人购房无法办理贷款，光头强遂以熊大的妹妹熊二名义按揭购房，三方对此私下签有协议。2011年，光头强诉请确认其系案涉房屋实际购买人。
【律师解析】
①依《合同法》第52条第1款第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，为无效合同。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。本案双方达成顶名协议目的系为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定有效。
②案涉协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款政策性规定的合意，但从协议约定内容可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后，光头强严格按贷款合同约定还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益，故案涉协议亦不属因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的合同。
③双方所签顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人身份及顶名事项作出明确约定，不能仅以案外人熊大持有首付收据这一事实确认实际购房人。判决确认案涉房屋实际购买人为光头强。
【实务要点】
顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按协议约定的名为顶名协议、实为委托代理内容并综合考虑案件其他事实确认房屋实际购买人。
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