成功案例
房屋买卖合同的履行与解除
作者：李同红 律师 时间：2016年01月20日
案情：
陆先生与李女士系夫妻关系。陈女士与吴先生系母子关系，共同所有位于北京市某区的房产（下称“该房产”）一套。2013年7月19日，李女士与吴先生、陈女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》购买该房产。双方约定，该房产的成交价格为227万；买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为81万元；出卖人应当在产权转移当天将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李女士作为乙方（买受方），吴先生、陈女士作为甲方（出卖方）与北京某房地产经纪公司（下称“中介”）签订了《补充协议》，具体约定了付款方式等。合同签订后，经双方协商一致同意将买房人由李女士变更为陆先生，双方于2013年7月30日就买卖该房产办理了网签合同，合同约定买受方为陆先生，出卖方为吴先生、陈女士。双方约定由陆先生购买吴先生、陈女士所有的该房产。 签订合同当日至2013年8月29日买受方向出卖方支付了146万元，剩余81万元贷款于2013年8月18日批准。2013年9月24日，买卖双方及中介在办理过户过程中发生争执，导致当天未能办理过户。之后，双方均未继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，出卖方未退还已收取的款项，买受方也未继续支付剩余款项，双方未签订过解除《北京市存量房屋买卖合同》的书面协议。后陆先生将吴先生、陈女士诉至法院，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。吴先生、陈女士提出反诉，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。本所律师作为陆先生的代理人出庭应诉。
争议焦点：
买卖双方对解除《北京市存量房屋买卖合同》是否已经达成合议。
法院判决： 《北京市存量房屋买卖合同》未解除，买卖双方继续履行合同。
案件评析： 本案中，法官支持了我方观点为，认为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及陆先生与吴先生、陈女士于2013年7月30日签订的网签合同，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，且双方没有对解除上述合同达成合意或签订解除合同的协议。根据《合同法》的相关规定，双方解除合同需以协商一致解除合同又未能提供相应证明。我方能够提供实际履行合同的证明，并提出排除继续履行障碍的方案，故得到了法院的支持。
相关法规：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
陆先生与李女士系夫妻关系。陈女士与吴先生系母子关系，共同所有位于北京市某区的房产（下称“该房产”）一套。2013年7月19日，李女士与吴先生、陈女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》购买该房产。双方约定，该房产的成交价格为227万；买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为81万元；出卖人应当在产权转移当天将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李女士作为乙方（买受方），吴先生、陈女士作为甲方（出卖方）与北京某房地产经纪公司（下称“中介”）签订了《补充协议》，具体约定了付款方式等。合同签订后，经双方协商一致同意将买房人由李女士变更为陆先生，双方于2013年7月30日就买卖该房产办理了网签合同，合同约定买受方为陆先生，出卖方为吴先生、陈女士。双方约定由陆先生购买吴先生、陈女士所有的该房产。 签订合同当日至2013年8月29日买受方向出卖方支付了146万元，剩余81万元贷款于2013年8月18日批准。2013年9月24日，买卖双方及中介在办理过户过程中发生争执，导致当天未能办理过户。之后，双方均未继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，出卖方未退还已收取的款项，买受方也未继续支付剩余款项，双方未签订过解除《北京市存量房屋买卖合同》的书面协议。后陆先生将吴先生、陈女士诉至法院，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。吴先生、陈女士提出反诉，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。本所律师作为陆先生的代理人出庭应诉。
争议焦点：
买卖双方对解除《北京市存量房屋买卖合同》是否已经达成合议。
法院判决： 《北京市存量房屋买卖合同》未解除，买卖双方继续履行合同。
案件评析： 本案中，法官支持了我方观点为，认为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及陆先生与吴先生、陈女士于2013年7月30日签订的网签合同，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，且双方没有对解除上述合同达成合意或签订解除合同的协议。根据《合同法》的相关规定，双方解除合同需以协商一致解除合同又未能提供相应证明。我方能够提供实际履行合同的证明，并提出排除继续履行障碍的方案，故得到了法院的支持。
相关法规：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
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李同红律师
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