律师随笔
浅议物业管理
作者：石志忠 律师 时间：2013年04月11日
浅议物业管理
物业，是一个综合性的工作，物业通常说就是管家，以前大户人家有管家，现在社会化集约化管理，将家务事交由社会机构来管理。物业在国外很发达，在我们国家来讲，应当说，是一个新兴的行业，是一个新生事物，但其正在以导猛的势头成长，有很光明前途。但现在集中到法院的物业纠纷很多，其中大多数是收费问题。但究其成因，尽管表面上是收费问题，但其背后，有着复杂深刻的矛盾，也显现了一定的社会问题。就所经历的案件处理，谈一点感想。
物业处于社会的低端，矛盾集中处。当前社会处于变革时期，利益、文化、诉求、信仰多元化，社会两极分化，贫富悬殊，一些人不能正确对待改革过程中社会必然付出的代价和改革带来的阵痛，不能正确处理生活工作中遇到的问题，把对社会的不满情绪，或多或少地发泄到物业上。因为物业处于弱势地位，在整个社会经济体系中属于“弱势群体”。物业是一个企业，处于“企求”别人才能生存的角色。业主在社会生活中，遇到的不好心情，往往可以向物业人员来撒。因为物业管理人员，一不是处于社会强势群体的执行公务的公务员，二不是财大气粗的老板；三不是敢上钓鱼岛拆违的城管；四也没有什么强制措施让业主做什么和怎么做。有的只是一腔热情、一片善心、一副耐心、一脸诚挚。所以工作中，什么人都“敢动”物业。在一个叫尚品馨苑小区就有一个业主，因为开完家长会，看人家孩子学习好，因为小区临时断了一下电，就气愤不已，对保安人员拳脚相加，把保安打伤。换个思维，要是你家被盗，你能说警察未履行安民之责，把警察打一顿吗？你敢吗？
任何事物都有正面和背面，有阳就有阴，要一分为二地看。趋利避害、欺软怕硬、趋炎附势，这是世人的世故的本质。如何化弊为利，让业主把一天的劳累、生活的辛酸与不快，在如家一样的小区中消融化解于无形，是上面所论问题的另一方面。试想，如果小区是一个温暖和谐、怡人可爱的小区，风景极其优美，卫生极端清洁，次序十分完美，鸟语花香，安宁静谧，居民之间是文明的，物业管理人员与业主之间是互相尊重理解的，这时候，不看僧面看佛面，让人想发火也发不起来时，还会出现那些暴力事件吗？就是有，一般发生率就很低了。就如一个随地吐痰的人，如果到了金陵饭店，面对那幽雅的环境、干净的地毯，温文尔雅的嘉宾，他还可能随吐痰吗？这也是环境造人之意。这就对于物业企业提出一了要求，不但要管理，还要善于管理，物业企业就面临一个如果打造小区，美化小区为居民提供一个和谐的环境问题。这个问题很大，文章很深。涉及到物质环境、人群心理、社会保障等多种因素，不会一蹴而就，但也不是无能为力的，责人当责已。我们在强调，业主素质的同时，也要提高物业人员素质，精于管理、说话和气，乐于助人，热心社会工作。愿意为居民琐碎的生活小事而奉献。抓环境打造、抓人员素质，打铁先得自身硬。这样就为物业管理顺利开展打下基础。
鉴于现实问题，物业企业在内部管理上，一是人在企定发展中是最核心的因素。物业工作人员普遍待遇低，要改善人员待遇，尽可能提高员工待遇，培养人、用人、留人都要有一手，不能人来人往，物业工作人员就象走马灯一样，不让好不容易成长成熟的员工轻易流失，那绝对是一种损失，因为一般成熟的员工都会与业主建立一定的感情，换新人再建立，又得有一个过程，还不一定建立的好。二是加大研究投入，花精力去探究规律，核算成本，建立一套科学的管理机制。物业管理是一门科学，不能等闲视之，以为扫扫地、收收费就了事、就是物业，那未免简单粗糙，太肤浅了。物业不仅仅是收费，更重要的是管理，这居民提供一个良好的生活环境。在外部环境方面，要多同政府、街道、社区甚至司法机构交流沟通，共谋发展之策，建立企业良好发展的外部环境。
在为他人服务中，成就自我。物业是一个阳光行业，是一个非常有前景的行业，现在各街道都成立了物业办，处理物业管理过程发生的事宜，对化解矛盾非常有利。当然，任何事物在前进行的途中都会有困难，有险阻。但新生事物以其顽强的生命力，会迎难而上成长起来的。希望从事物业管理的企业，抱定目标、下定决心，不屈不挠，去迎接企业灿烂的明天。
物业，是一个综合性的工作，物业通常说就是管家，以前大户人家有管家，现在社会化集约化管理，将家务事交由社会机构来管理。物业在国外很发达，在我们国家来讲，应当说，是一个新兴的行业，是一个新生事物，但其正在以导猛的势头成长，有很光明前途。但现在集中到法院的物业纠纷很多，其中大多数是收费问题。但究其成因，尽管表面上是收费问题，但其背后，有着复杂深刻的矛盾，也显现了一定的社会问题。就所经历的案件处理，谈一点感想。
物业处于社会的低端，矛盾集中处。当前社会处于变革时期，利益、文化、诉求、信仰多元化，社会两极分化，贫富悬殊，一些人不能正确对待改革过程中社会必然付出的代价和改革带来的阵痛，不能正确处理生活工作中遇到的问题，把对社会的不满情绪，或多或少地发泄到物业上。因为物业处于弱势地位，在整个社会经济体系中属于“弱势群体”。物业是一个企业，处于“企求”别人才能生存的角色。业主在社会生活中，遇到的不好心情，往往可以向物业人员来撒。因为物业管理人员，一不是处于社会强势群体的执行公务的公务员，二不是财大气粗的老板；三不是敢上钓鱼岛拆违的城管；四也没有什么强制措施让业主做什么和怎么做。有的只是一腔热情、一片善心、一副耐心、一脸诚挚。所以工作中，什么人都“敢动”物业。在一个叫尚品馨苑小区就有一个业主，因为开完家长会，看人家孩子学习好，因为小区临时断了一下电，就气愤不已，对保安人员拳脚相加，把保安打伤。换个思维，要是你家被盗，你能说警察未履行安民之责，把警察打一顿吗？你敢吗？
任何事物都有正面和背面，有阳就有阴，要一分为二地看。趋利避害、欺软怕硬、趋炎附势，这是世人的世故的本质。如何化弊为利，让业主把一天的劳累、生活的辛酸与不快，在如家一样的小区中消融化解于无形，是上面所论问题的另一方面。试想，如果小区是一个温暖和谐、怡人可爱的小区，风景极其优美，卫生极端清洁，次序十分完美，鸟语花香，安宁静谧，居民之间是文明的，物业管理人员与业主之间是互相尊重理解的，这时候，不看僧面看佛面，让人想发火也发不起来时，还会出现那些暴力事件吗？就是有，一般发生率就很低了。就如一个随地吐痰的人，如果到了金陵饭店，面对那幽雅的环境、干净的地毯，温文尔雅的嘉宾，他还可能随吐痰吗？这也是环境造人之意。这就对于物业企业提出一了要求，不但要管理，还要善于管理，物业企业就面临一个如果打造小区，美化小区为居民提供一个和谐的环境问题。这个问题很大，文章很深。涉及到物质环境、人群心理、社会保障等多种因素，不会一蹴而就，但也不是无能为力的，责人当责已。我们在强调，业主素质的同时，也要提高物业人员素质，精于管理、说话和气，乐于助人，热心社会工作。愿意为居民琐碎的生活小事而奉献。抓环境打造、抓人员素质，打铁先得自身硬。这样就为物业管理顺利开展打下基础。
鉴于现实问题，物业企业在内部管理上，一是人在企定发展中是最核心的因素。物业工作人员普遍待遇低，要改善人员待遇，尽可能提高员工待遇，培养人、用人、留人都要有一手，不能人来人往，物业工作人员就象走马灯一样，不让好不容易成长成熟的员工轻易流失，那绝对是一种损失，因为一般成熟的员工都会与业主建立一定的感情，换新人再建立，又得有一个过程，还不一定建立的好。二是加大研究投入，花精力去探究规律，核算成本，建立一套科学的管理机制。物业管理是一门科学，不能等闲视之，以为扫扫地、收收费就了事、就是物业，那未免简单粗糙，太肤浅了。物业不仅仅是收费，更重要的是管理，这居民提供一个良好的生活环境。在外部环境方面，要多同政府、街道、社区甚至司法机构交流沟通，共谋发展之策，建立企业良好发展的外部环境。
在为他人服务中，成就自我。物业是一个阳光行业，是一个非常有前景的行业，现在各街道都成立了物业办，处理物业管理过程发生的事宜，对化解矛盾非常有利。当然，任何事物在前进行的途中都会有困难，有险阻。但新生事物以其顽强的生命力，会迎难而上成长起来的。希望从事物业管理的企业，抱定目标、下定决心，不屈不挠，去迎接企业灿烂的明天。
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