律师随笔
因何建筑工程承包人的优先受偿权优先于银行抵押权？
作者：梁会朝 律师 时间：2014年11月17日
承包人的优先受偿权和银行抵押权是什么关系？承包人优先受偿权能不能优先于银行抵押权？法学界对此存在两种意见：一种意见认为承包人的优先受偿权不能优先于银行抵押权。因为通常一个开发商还没有进行施工的时候，就把整个项目抵押给银行了。等房子盖起来后，才发生承包人的优先受偿权。银行的抵押权发生在先，承包人的优先受偿权发生在后。如果承包人的优先受偿权优先于银行的抵押权，将不利于保护银行的合法利益。 另一种意见认为承包人的优先受偿权应该优先于银行的抵押权。这种解释意见，是以这项制度的立法目的作为根据的。《合同法》之所以规定第286条，其立法目的就是要补救承包人的不利地位。当建设工程合同在履行过程中的时候，如果承包人要求开发商支付进度款、材料款，开发商往往会尽快支付，否则承包人就会停止施工，而停止施工将影响工程进度，建设工程不能按期竣工，对开发商非常不利。可见在建设工程施工过程中，承包人可以用停工待料对开发商施加影响，迫使开发商尽量按照承包人的要求支付工程款和材料费。但建设工程一旦完成，承包人就丧失了对开发商施加影响的手段。因为不可能再有停工待料的可能，而且完成的房屋等不动产已经由开发商原始取得其所有权，这个时候开发商拖延工程款的支付，承包人将拿他毫无办法。可见，建设工程合同的特殊性在于：建设工程一旦完成，承包人就处于非常不利的地位。正因为如此，到上世纪九十年代中期的时候，许多建筑公司被拖欠了巨额承包费和工程款，以至于严重影响到建筑公司的正常生产经营，影响到建筑工人的工资发放。在物权法上，有费用性担保物权优先于融资性担保物权的理论，承包人的费用性担保物权优先于一般融资性的抵押权。 在合同法制定时，起草人考虑到社会上存在拖欠工程款的严重社会问题，于是就创设第286条规定承包人的优先受偿权，用来补救承包人的不利地位。据测算，假设建设完成楼房价值1000万元，所拖欠工程款不超过20%，至多也就是200万元。假设大楼被拍卖，得到1000万价款，承包人行使优先受偿权拿走200万元，剩下800万元还可以实现银行抵押权。通常银行在抵押贷款时都会按照行业惯例，对抵押物价值打一个折扣，价值1000万元的抵押物，至多贷款800万元。可见，《合同法》第286条规定承包人优先受偿权，不是仅考虑承包人一方的利益，二是斟酌权衡了开发商、贷款银行和承包人三方的利益。 当我们掌握了合同法规定承包人优先受偿权的立法目的之后，就可以用这个立法目的作为判断标准，做目的解释。显而易见，如果采纳第一种意见，让银行优先实现抵押权，法律目的就很可能落空；而第二种意见可以保障这个立法目的的实现。 因此，承包人的优先受偿权应当优先于该建设工程上的银行抵押权。
律师资料
梁会朝律师
电话：15032738…
