沈培亮律师

你好。

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刚毕业参加工作的年轻人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增，失房风险极大。年轻人应当合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。

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根据相关法律规定，商品房买卖合同自业主与开发商双方签字盖章之日起成立并生效，合同生效后，双方就应该全面适当地履行合同义务，即开发商应当按时按质交付房屋，业主应按约定支付房款。个人认为，如果双方在合同中没有约定开发商以交房时候的价格收费，那么业主的要求也是缺乏事实依据即合同依据的。买卖双方在交易时对交易的对象、价格等是经过充分了解、认知、谈判、协商后，双方自愿达成的合意，一经签订，双方必须严格遵守，发生纠纷双方必须依据合同的约定来解决，不能超越合同条款，提出无依据的要求。作为一项房产投资而言，业主应当是风险自负的。

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房价下跌也是由买方与卖方的交易规则决定的。需求像一只看不见的手在调控市场，限购等多方面原因导致买受人驻足观望，房地产成交量明显萎缩。作为市场经济的主体，开发商需要生存、需要资金快速周转，低迷的交易量不利于资金回笼，为了活跃市场主动采取让利促销、刺激消费的行为也是房价进一步下降的一个原因。

沈培亮律师

我认为在这里用“虚假宣传”来形容售楼人员的行为是不妥当的。商品到底好不好，需要消费者自己判断。“虚假宣传”一般是指那些将没有的功能、功效说成有，级别低的说成高，比如销售者声称曾荣获某某奖项，品质达某某级别，但事实上根本不存在或者未达到相应级别，这属于严重的欺骗行为，是虚假宣传。但房价是涨还是跌并不是靠宣传保证能改变的，它受到内在的价值规律的制约，有其自身的客观性。作为消费者，应有自己的理性判断：如果一个开发商在市场前景大好的情况下做出大幅降价的决定，那么他的行为必定是有违常理、诡异的，也是违反价值规律的，降价不仅不能让买受人放心，反而令人怀疑他的动机，导致房子很难再销售出去；而如果市场前景不好，降价是大势所趋，消费者可以通过对市场行为的观察感知，尽管开发商一再保证不降价也是不能令人信服的，因此，我认为仅针对销售人员口头承诺不降价与事实不符不是退房的理由。当然，如果房屋买卖合同里确实有这样的短期价格保证的书面约定，买受人完全可依合同条款的约定主张权利。 对于房价下跌的差价是否可以要求赔偿，我认为这件事不能一概而论。如果是正常的市场波动造成的，买受人应当自行承担这个波动损失。如果是非市场行为导致的重大变化，买受人继续履行合同显失公平，则这个损失应由过错方承担或均无过错时由双方分摊。

沈培亮律师

楼盘调价是正常市场行为，除非在双方签订的合同上有相关补充约定，可因价格波动解除合同，否则业主的诉求就属于“情理有理，法理无理”，难以获得支持。另一方面，构成价格欺诈需要满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调，仍以高价出售；同时客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺。而这些在取证中是非常困难的。

沈培亮律师

发生退房有两种情形，一种是解除房屋买卖合同，将标的物退回；另一种是房屋买卖合同无效，返还标的物。依法成立的合同受法律保护不能轻易解除，这是我国合同法保护交易的宗旨，因此，解除合同除非双方协商一致达成共识自行解除办理退房手续外，只有在出卖方的违约行为根本违反合同目的或出现在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对买受人明显不公平或者不能实现合同目的，才允许买受人通过法律的手段强制解除合同，退还标的物。所以，买受人在欲退房之前最好还是咨询专业的律师，看自己退房的理由是否充分，证据是否完备，合同被强制解除是否能得到法律的支持。

沈培亮律师

业主打砸的行为肯定是不对的，不管你是出于什么目的，打砸毁坏的是公共的或他人的财产，是违反治安的行为，严重的还有可能构成刑事犯罪。

沈培亮律师

房价大幅下调对于刚刚高价位购房的业主们是不公平，但相对于那些仍然徘徊在楼市之外的低收入人群，有望通过市场妥善解决安居问题是件大好事，人们也只有安居了才能乐业。