一马当先、万马奔腾、马到成功、马上有钱……马年有太多的吉利语，但中国楼市与这些吉利无关在马年遭遇的是“下马威”，而且这个“下马威”是在刚刚经历了2011年楼市低迷以后（考虑2008是受世界金融危机影响导致的楼市低迷，故没有算作正式的楼市周期性低迷），从经济周期来看频率有点太快了，像楼市调控。     为什么会这样？弄清楚原因对判断接下来的楼市走势很重要，在情绪化泛滥的楼市有着极为特别的意义，只要楼市风吹草动，泡沫破裂、崩盘之说就风行全国。
 
    一、回顾2011年的楼市低迷及其复苏
    2010楼市低迷是推出史上最严厉的调控以后涌现的局面，当时社会普遍认为是以限购令未收的楼市调控造成的！一直对楼市无可奈何的住建部把“坚持调控不放松”挂在嘴边。
    我认为这完全是一种因为内心期盼房价下降而导致的心里错觉，房地产市场调控果效远没有想象得那样大，只是与经济衰退重叠了，让2011年楼市寒冷、价格下探的原因应该有四个：国民经济衰退、过于紧缩的货币政策、楼市调控、房价需要技术上的调整。
    当2011年11月份下调准备金以后，尽管中央宣称要绕开楼市实现货币定向宽松，但楼市很坚强地在2012年春节后如期复苏。
    那么，看看当初让楼市寒冷的四个原因有什么演变？
     1、货币政策已经根本转变
    增发4万亿以后，政府设定了2010年把CPI控制在4%以内的经济管理目标，这目标有点“自虐”。为了实现这个不切实际的极端目标，政府采取了过于紧缩的货币政策，动用了超强的社会资源，甚至不惜牺牲经济发展。
    实际上政府没有能力如此“自以为是”，中国没有资本承受经济低迷，所有的问题都必须在发展中寻求解决方案。
    如果当初政府设定的CPI目标没有那么苛刻，而是选择更容易操作的目标，同时使用另外经济手段去增加民众的收入，也就不会有过于极端的货币政策，整体经济也不至于被“抽风”一样的政策弄得没来由的低迷，可惜我们的体制没有增加民众收入这条路径，调整只是行政权力本身的加减法。
    但这样调整思路、操作的最大特点是政府自己坚持不了多久！
    为了不至于让大家觉得我如此说是事后诸葛亮，在网上有证可查：2011年5月是货币紧缩最高潮的时期，我在厦门的两岸人居论坛上预言：到2011年第四季度国家的经济政策势必改变！政府果然在11月份降准，拉开了经济政策转向的帷幕。
    2012年春节以后，随着货币政策的转变，宏观经济改善、消费者的信心恢复，终于看到了楼市的复苏。
    2、房价需要技术上的盘整
    没有一种商品的价格只涨不跌。
    2009年开始的新一轮房地产热，让房价在短时间上升的幅度过大。根据我们自己对福州现房交易价格的统计，2008年第四季度为房价的最低点，2011年第二季度为最高点，在二年多时间房价狂涨93.87%，剔除两年的通货膨胀率5.2%，实际上升88.67%。
    如此的涨幅是在房价已经持续上升了8年实现的，2008年仅有过小幅盘整，当房价再次大幅上升以后，房价在技术上应该有盘整的客观要求。
    自从2011年第三季度开始，房价明显下行，截止到2011年第四季度，房价下跌7.73%，加上两年的通货膨胀率10.3%，房价实际下降18.03%。
    考虑2009年经济刺激增发的4万亿和经济增长预期，本人认为如果国民经济没有恶化，将近20%左右的盘整房价应该调整到位了。
    3、房地产市场调控是竹篮子打冰
    对这个题目进行如下解释：在经济背景趋冷的时候，房地产调控的效果满满，犹如用竹篮子打上来一篮子冰，当经济环境趋暖的时候，冰变成了水，调控归于无效。
    自从国家把住宅作为国民经济新增长点以后，主管房地产的部门表现出了对房地产经济管理的极其不成熟，在不到10年的时间内有过五次调控，无论开始的时候怎样信誓旦旦最后都不了了之。究其原因，第一，调控没有明细目标，每次调控都是针对政府实际管不了的房价，房地产前面应该怎么走，并没有思路、模式，往往最后连“头痛医头脚痛医脚”都做不到；第二，没有摆平中央与地方的利益关系，中央在与地方的关系中过于自大，忽略了地缝政府的利益与意志，政策基本上处于被地方政府暗中反对的地位；第三，房地产是区域性市场，采取全国一刀切的模式违背规律，经常是北京上海有病全国吃药，加剧了政策的不可操作性。
    自从2010年开始的房地产调控，除了采取限购令手段更蛮横一些以外，其他并没有什么新意，如今，房地产调控除了限购令苦苦支撑以外，保障房色厉内荏，其他措施正被逐渐瓦解，本轮房地产调控最终应该也是不了了之的命运。
    二、2014楼市何以遭遇下马威
    以往每次楼市波动社会都会觉得是调控带来的效果，忽略规律、规则过于相信主观能动性、过于相信政府无所不能是社会病，2012年在限购令存续条件下，房价依旧上行击破了史上最严厉调控的效果幻想，社会不再把本轮楼市低迷与调控联系起来，这代价十分沉重。
    那么，本轮楼市低迷的原因究竟是什么？
    作为国民经济组成部门的房地产，其低迷仍然不排除国民经济低迷与货币供应紧张，与2011年低迷相比，本轮楼市低迷排除了调控、楼市自身整合两个因素，最突出的是货币供应紧张，本轮相对应的叫做“钱荒”，这绝非简单的概念魔术，其影响与政府解决问题的思路都不一样。
    自2013年中期出现了钱荒以后，人们一直迷惑不解：超发了那么多的货币怎么会出现钱荒？钱去哪儿了？从某贪官家里搜出一亿现金绝非专业解读，就像多年的楼市调控没有弄清楚问题、也不知道PM2.5的原因一样，经过大半年时间的探索，我们同样没弄清楚为什么会出现钱荒，自然也没有解决方案，因此大大推迟了降准手段的使用时间。
    由于未能及时增加货币供应，钱荒导致了货币供应价格大幅度上升，社会出现了一些能够出价更高的货币需求，具有抵押物的楼市房贷失去了往昔的竞争优势，银行愿意把钱卖给出价更高的需求无可指责。对于楼市这个特别需要资金、一直都扮演强势需求的领域来讲，受“钱荒”的影响相对更大一些，它遭遇了前所未有的绝对和相对货币供应短缺窘境，这也是前段时间央行强调保障房贷的背景吧，如果不改善货币供应，行政手段的效果肯定十分有限。
    2014年的楼市距离上一轮低迷仅仅2年的时间，就再次遭遇又一波的低迷，这次是躺着中枪。
    三、展望楼市走向
    1、社会一直批评房地产支柱产业的经济政策，我坚持认为房地产的这种地位是客观进程，并非谁的完全主观愿  望。谁都难否认楼市问题，社会因此普遍否认房地产的支柱产地位，恐惧其衰落带来的灾难。万事都互相效力，每个产业的兴盛都有相应的背景，都是客观进程，而后归于平静、衰落也是。家电作为支柱产业之时，全国几百家彩电企业到所剩无几，遍地的纺织企业不复存在，都那么过来了，恐惧往往是以特定背景对待其中一个因素巨变。
    2、经过多年不可胜数的楼市调控，管理层终于对房地产有了新认知，不那么与一个国民经济部门较劲了，承认了楼市的客观性，承认了自己对价格没有那么大的把控力，也表态说要改变一刀切进行分类调控，楼市获得了新的政策空间。
    3、钱去哪儿了还不清楚，很多钱变成了传说，持续的钱荒加剧经济低迷会导致政治压力，持续钱荒带来的高货币价格，受影响的不单纯是楼市，严重伤害了整体经济，除了要承受经济低迷以外，如果不改变这种局面，对于本来运营成本就过高的中国经济来说，会有更多的企业陷入亏损，降准应该是必须的新货币政策选择。
    4、如果收获了改善货币供应环境，楼市怎样走？那要看楼市本身是否还具有发展强度，这强度来源于宏观经济情景程度的传输、城市化进程的传输、城市聚集资源能力的传输。
 
    结束语
    1、社会一直笃信房价是由政府与开发商联手把控的，难道现在它们不想把控了？但愿这次房价下滑，能够让社会更加相信房价具有客观性，客观性并非不能改善，只是改善的方式不一样，不是直接针对房价，而是针对导致高房价的原因。
    2、最近有个很好的案例，特别有说服力。政府决定让保定成为政治副中心，保定楼市立刻逆势上扬，很显然是政治副中心的预期促成了保定楼市如此局面，但这个病态的社会却批评“楼市添乱”。我觉得这种批评声音与整个社会对楼市经常性判断失误如出一辙，本末倒置、因果关系错乱。这些年楼市过热就像是人生病一样，身体有炎症了，楼市出来发烧一下很正常，说明社会经济有问题，有问题就要解决。可惜，我们把太多的抱怨甚至是仇恨倾泻于楼市、房价，忽略了GDP速度太快、城市化进城太快、农民的土地利益被转移形成了房地产的超额利润、货币发行太多等根源性问题，若干年前我曾经写过《别把经济污水都泼给房价》，很少收获认可，基本都是否定、批评的声音。房地产作为支柱产业是个客观进程，与改革开放时候家电的地位是一样，不是人的主观随意性，为什么要否定这个客观进程？人要做的只能是怎样操作好这个客观进程，不能因为楼市有问题就否定一个客观进程、否定一个产业、一个工具。
    3、社会应该给房地产一个正常的名分：国民经济中的一个部门、一个产业，在它没有出现类似数码技术后胶片产业那样的“夕阳窘境”，它具有生存理由，整个社会弥漫着恨其不死的氛围，把经济问题完全政治化、情绪化，这是楼市问题无解的根源之一，楼市的快速发展聚焦了几乎所有的社会问题，值得管理层好好思索。
    4、我觉得我们在审视楼市的时候出现了严重的价值观错误，我们经常不认可体制、经济政策带来的必然性结果。我们先不去讨论体制合不合理，而是一旦选择如何做的时候，必须承受它带来的相应结果，才能发现问题找到解决方案，而我们现在几乎把所有的注意力都放置在批判现象、结果上，有意无意地忽略问题的根源。
    5、楼市的良性运行需要一个文明平台，楼市的混乱与社会给予它的不文明有关。例如社会批判政府土地财政的时候，更多地是道德层面、政府自我约束层面，而没有看到政府作为土地的物权人寻求土地收益的本能，所以批判变得没有意义；再如，我们没有空置房的定义，但社会传导起空置房数量、空置率泰然自若，甚至专家都不觉得是问题，如果我们没有定义小孩子上学年龄，就贸然说失学儿童数量，相信社会早就觉得是问题了。