广州购房人起诉开发商办理房产证时，房屋已经被抵押了怎么办？ 张律师解答：如果签订商品房买卖合同的时间在先，抵押权人就不能主张抵押权。如下面这个案件，陶某2013年买商品房，由于当时没有购房资格就没有办理房产证。开发商2018年将房屋抵押给其他公司。后陶某起诉开发商和抵押权人公司配合办理房产证，法院就判决支持......

开发商销售人员承诺抵押不涂销可全额退款有效吗？ 广州张律师解答：无效，解除商品房买卖合同并退款属于大事，必须开发商公司盖章同意才有效，销售人员无权就该重大事项以个人的名义承诺。销售人员针对合同履行的小事作出承诺才可能被认定为有效。具体哪些是大事，哪些是小事，就需要审案法官酌情认定了，还需要结合案件其......

买商品房过程中，开发商不合理变更合同条款可以拒绝吗？ 广州张律师解答：可以。如果开发商不合理变更合同条款，减轻自己责任，加重对方责任，购房人有权拒绝。这种变更可能是在签下一份合同时变更，也可能是要求签订补充协议变更，无论是何种形式，不合理的就可以拒绝。当然有时候这种变更是否合理，当事人自己可能不好把......

广州个人注册公司购买商服类物业违法吗？ 广州张律师解答：不违法。实践中很多个人专门注册一个公司用于买商服类物业。如下面这个案件中，法官就说了，是购房人的主动选择，并不违反法律规定，合同有效。 判决书节选： 本案证据无法证实富某公司做出租售捆绑的要求和承诺，在广州市政府发布关于进一步加强房地产市场调控的......

买房人没有购房资格，还能提执行异议吗？ 广州张律师解答：不一定，要看无法过户的主要原因是什么，如果是因为买房人没有购房资格无法过户，则买房人不能提执行异议。如果不是因为购房资格的问题，是卖家的问题，则买房人仍有权提执行异议。如下面这个案件，买房人买商品房后多年，房屋都未竣工验收，也未办理网签及过户手......

签商品房买卖合同的公司和大确权的公司不一致，起诉谁办房产证？ 广州张律师解答：此种情况一般的购房人根本分不清两个公司的内部关系，需起诉后由两个公司自己举证证明，再由法院根据案情判决谁承担过户责任。所以购房人在起诉的时候不用考虑那么多，一起告就行了。如下面这个案件，购房人王某起诉签合同的公司和大确权的......

广州买商品房后发现附近有墓地能退房吗？ 张律师解答：一般不能。此理由不属于法定的能解除合同的理由。如果购房人对此有忌讳，应在买房前了解清楚，签订认购书后再以此理由主张解除合同，除非能证明开发商之前有欺诈，否则很难获得法院支持。所谓开发商欺诈，就是购房人明确询问附近是否有坟墓，有就不买，开发商明确回复......

广州因中介未说清楚导致买卖双方对合同条款理解不一样怎么办？ 广州张律师解答：很可能会视为双方均无过错的合同解除，双方都不需要承担违约责任。如下面这个案件，定金协议约定签订定金协议后30天内签署存量房买卖合同，后因房管部门原因导致卖家新的房产证（卖家房产属继承得来，故需要先过户到自己名下再买卖）出来晚了......

房屋租赁合同解除后，顶手费能退吗？广州张静律师解答：看谁的过错造成的合同解除。如果是出租人的过错造成的合同解除，则顶手费（转让费）可以参考已履行的年限退还部分。如下面这个案件，法院就判决出租人退还6万顶手费（共交了9万）。判决书节选：就金某医美公司要求爱某公司返还转让费90000元的诉请。金某医美公司主张......

房屋租赁合同的解除日期如何认定？ 广州张静律师解答：房屋租赁合同的解除日期，实践中存在比较难认定的情况。到底是以发解除函的日期为解除日期呢？还是以锁门的日期为合同解除日期？还是以断水断电的日期为合同解除日期。这就需要法官根据具体案情来认定。如下面这个案件，一审法院认定房屋上锁之日为解除时间，二审法院......