买房人没有购房资格，还能提执行异议吗？ 广州张律师解答：不一定，要看无法过户的主要原因是什么，如果是因为买房人没有购房资格无法过户，则买房人不能提执行异议。如果不是因为购房资格的问题，是卖家的问题，则买房人仍有权提执行异议。如下面这个案件，买房人买商品房后多年，房屋都未竣工验收，也未办理网签及过户手......

签商品房买卖合同的公司和大确权的公司不一致，起诉谁办房产证？ 广州张律师解答：此种情况一般的购房人根本分不清两个公司的内部关系，需起诉后由两个公司自己举证证明，再由法院根据案情判决谁承担过户责任。所以购房人在起诉的时候不用考虑那么多，一起告就行了。如下面这个案件，购房人王某起诉签合同的公司和大确权的......

广州买商品房后发现附近有墓地能退房吗？ 张律师解答：一般不能。此理由不属于法定的能解除合同的理由。如果购房人对此有忌讳，应在买房前了解清楚，签订认购书后再以此理由主张解除合同，除非能证明开发商之前有欺诈，否则很难获得法院支持。所谓开发商欺诈，就是购房人明确询问附近是否有坟墓，有就不买，开发商明确回复......

广州因中介未说清楚导致买卖双方对合同条款理解不一样怎么办？ 广州张律师解答：很可能会视为双方均无过错的合同解除，双方都不需要承担违约责任。如下面这个案件，定金协议约定签订定金协议后30天内签署存量房买卖合同，后因房管部门原因导致卖家新的房产证（卖家房产属继承得来，故需要先过户到自己名下再买卖）出来晚了......

房屋租赁合同解除后，顶手费能退吗？广州张静律师解答：看谁的过错造成的合同解除。如果是出租人的过错造成的合同解除，则顶手费（转让费）可以参考已履行的年限退还部分。如下面这个案件，法院就判决出租人退还6万顶手费（共交了9万）。判决书节选：就金某医美公司要求爱某公司返还转让费90000元的诉请。金某医美公司主张......

房屋租赁合同的解除日期如何认定？ 广州张静律师解答：房屋租赁合同的解除日期，实践中存在比较难认定的情况。到底是以发解除函的日期为解除日期呢？还是以锁门的日期为合同解除日期？还是以断水断电的日期为合同解除日期。这就需要法官根据具体案情来认定。如下面这个案件，一审法院认定房屋上锁之日为解除时间，二审法院......

房屋租赁合同解除后，产权人能直接起诉次承租人腾房吗？广州张静律师解答：可以。如果出租人与承租人之间的租赁合同已解除，则承租人与次承租人之间的转租合同也就没有了履行依据。出租人（产权人）可以直接以物权保护为由起诉次承租人搬离。判决书节选：法院认为，根据兴某公司（出租人）与波某公司（承租人）之间签订的《......

租赁合同部分有效的情况下，滞纳金如何计算？广州张静律师解答：租赁合同部分有效的情况下，滞纳金也应按比例计算，无效部分的面积是不支持滞纳金的。如下面这个案件，就是这样计算滞纳金的。判决书节选：租金、占有使用费及其滞纳金问题。《房屋租赁合同》虽部分无效，但余租客实际占有使用了涉案房屋，应参照合同约定的租......

征收开始后，如何认定租赁合同解除的时间？广州张静律师解答：每个案件都不一样，需具体情况具体分析。如下面这个案件，征收开始后，承包人、经济社和拆迁办三方一起签订了补偿协议，约定承包人直接向拆迁办收取补偿款并将土地交给拆迁办。后各方对土地租赁合同的解除时间产生争议，一审法院认为应从经济社发布解除通知书之......

租赁的房屋要拆迁了，业主发公告免租，转租人能不交租吗？广州张静律师解答：不能，根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方。转租人是跟承租人签订租赁合同，只有承租人承诺免租才有效。而业主作出免租的承诺，也仅对与其签订租赁合同的承租人有效。故转租人（即实际使用人）仍要用一天房就交一天租。如下面这个案件......