律师随笔
广州购买划拨土地上的房屋，买卖协议有效吗？
作者：张静 律师 时间：2015年09月10日
沈某等人购买了益律公司一处房产，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定若遇到政府征收拆迁，拆迁补偿款都归沈某等条款。后果遇拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，只支付其中部分款项给沈某等人而未支付全部。沈某等人诉至法院。
法院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。
法院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。
