自从去年下半年二手房市场开始升温以来，各种违约案件就层出不穷。许多买房人或者房主，在签订合同时不知道都要约定什么，遇到纠纷时候就无据可依。这里，律师告诉大家，二手房买卖合同，以下七要素“一个都不能少”！

一、什么时候过户
1、具体过户的时间。比如：合同签订之日起90日内办理过户
2、不按时过户如何赔偿。可约定为，买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的5％支付违约金。如果逾期超过15日还未办理的，视为根本性违约，可按照总房款的20％支付违约金。

二、什么时候交房
1、交房节点。例如，办理权属转移登记手续后XX个工作日。或者，收到全部购房款或首付款后XX个工作日。或者其他双方协定一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后三个工作日，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
2、交房条件。验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等。
3、未按时交房的赔偿。

三、什么时候付款
1、付款节点。比如，X年X月X日通过自行支付打款给卖方。
2、不按时付款的赔偿

四、贷款买房
1、付款节点。确定是“商业贷款”还是公积金，确定拟贷款数额，要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。
2、贷款出现问题如何解决。买方自行筹款；再向其他银行或机构贷款，直至贷款批准；
双方解约，互不承担责任，已经支付的定金和房款如数归还。

五、交易税费
在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。

六、如果涉及户口迁出
1、户口迁出与天数。例如，过户前户口必须迁走或过户后5日内
2、如果违约。违约金赔偿的标准，比如15日内未迁出的，按照总房款的5％支付违约金，超过15日的按照总房款的5％按日支付违约金；也可以留备用金。

七、补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。如：
1、如果房子有抵押。卖方去解除抵押的时间，比如X年X月X日前解押完毕
2、如果房子有租客。房屋租约和租金的约定，让房主提供租户手写《放弃优先购买证明》
3、如果买的是学区房。房子户口未迁出，学区名额被占用的违约条款
4、如果涉及房屋内家具家电。装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌和现状，最好留照片
5、如果通过中介公司购买。买到凶宅，可按照房款的10％赔偿或者原价回购；；买到辐射房，可按照房款的10％赔偿或者原价回购；签约前房子就被查封了，让中介返还已支付的房款；房主物业欠费，钱由中介先行垫付。