律师随笔
商铺不能续租了，转让费要返还吗？
作者：张静 律师 时间：2019年10月17日
任某原承租他人位于某百货商场L9、L10两间门市房从事经营活动。在承租期限届满前，任某决定终止在此处从事经营事项，遂拟将该门市房转让他人经营。王某知晓上述门市房转让信息后，遂与任某联系，意向受让门市房从事经营，并于2013年8月11日给付任某定金10000元。
2013年8月20日，王某与任某商定转让事项后签订《转让协议》一份，主要约定：1、任某向王某转让位于某百货商场L9、L10门市房两间，王某向任某一次性支付转让费110000元，另外2013-2014年L9、L10门市房租金由王某支付，于2013年9月15日前付清，任某不承担任何L9、L10门市房的租金费用，若房屋未交造成的任何后果由王某承担。2、任某允许王某任意转让，如房东不允许王某转让或要将L9、L10门市房收回，则任某将王某的门市房转让费110000元全部退还给王某。当日，任某将讼争门市房交由王某从事经营。
2014年9月，房主告知王某该房屋不再对外出租，并要求告王某于19日前迁让。现任某、王某因转让费事项产生争执成讼。
裁判观点：
任某、王某达成的转让协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方应按该协议约定履行各自的权利义务。关于110000元转让费的性质。王某与任某所订立的转让协议中对该转让费110000元的性质、用途等未能作出明确约定，根据同一门市房前、后手承租人之间转让门市房收取转让费的民间交易习惯，该费用系在给付租金之外另行给付的费用，不仅包括原承租房屋装修及添附的费用，还包括获取该门面客流、经营环境等无形资产的费用，是对门市房所附着的潜在商业价值的补偿。
现任某与房东签订的租赁期满后，讼争门市房已被房东收回，任某未能提供证据证明房东同意与王某续租或允许王某转让并收取过店费，故任某理应向王某返还转让费。结合转让费的性质，综合考量王某已经实际租赁使用的期限、任某此前进行了一定的装修且经营使用状况、王某在给付转让费之外另行给付租金等因素，法院酌定任某向王某返还转让费90000元。
律师讲法：本案中，因次承租人王某未与房东就租赁房屋事宜达成一致，导致转让合同实际履行不能，故根据次承租人王某在转租店面内经营时间的长短及装修、经营情况等具体项目的实际获利确定店面转让费在承租人任某及次承租人王某间的负担比例较为公平合理。
2013年8月20日，王某与任某商定转让事项后签订《转让协议》一份，主要约定：1、任某向王某转让位于某百货商场L9、L10门市房两间，王某向任某一次性支付转让费110000元，另外2013-2014年L9、L10门市房租金由王某支付，于2013年9月15日前付清，任某不承担任何L9、L10门市房的租金费用，若房屋未交造成的任何后果由王某承担。2、任某允许王某任意转让，如房东不允许王某转让或要将L9、L10门市房收回，则任某将王某的门市房转让费110000元全部退还给王某。当日，任某将讼争门市房交由王某从事经营。
2014年9月，房主告知王某该房屋不再对外出租，并要求告王某于19日前迁让。现任某、王某因转让费事项产生争执成讼。
裁判观点：
任某、王某达成的转让协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方应按该协议约定履行各自的权利义务。关于110000元转让费的性质。王某与任某所订立的转让协议中对该转让费110000元的性质、用途等未能作出明确约定，根据同一门市房前、后手承租人之间转让门市房收取转让费的民间交易习惯，该费用系在给付租金之外另行给付的费用，不仅包括原承租房屋装修及添附的费用，还包括获取该门面客流、经营环境等无形资产的费用，是对门市房所附着的潜在商业价值的补偿。
现任某与房东签订的租赁期满后，讼争门市房已被房东收回，任某未能提供证据证明房东同意与王某续租或允许王某转让并收取过店费，故任某理应向王某返还转让费。结合转让费的性质，综合考量王某已经实际租赁使用的期限、任某此前进行了一定的装修且经营使用状况、王某在给付转让费之外另行给付租金等因素，法院酌定任某向王某返还转让费90000元。
律师讲法：本案中，因次承租人王某未与房东就租赁房屋事宜达成一致，导致转让合同实际履行不能，故根据次承租人王某在转租店面内经营时间的长短及装修、经营情况等具体项目的实际获利确定店面转让费在承租人任某及次承租人王某间的负担比例较为公平合理。
