律师随笔
开发商没有取得工程竣工验收备案表能交楼吗？
作者：张静 律师 时间：2020年03月23日
律师解答：不能，必须取得才能交楼。如下面这个案件，开发商在商品房预售合同里约定取得建设工程竣工验收报告即符合交楼条件，最终法院认定该约定低于法律规定的标准，无效，必须取得工程竣工验收备案表才能交楼。
判决书节选：
法院认为：关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故新某公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。新某公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，不予采信。据法院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日以前已经具备永久供水、供电、供气及符合通邮条件，故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。
判决书节选：
法院认为：关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故新某公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。新某公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，不予采信。据法院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日以前已经具备永久供水、供电、供气及符合通邮条件，故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。
