律师随笔
开发商免除自己办理产权证责任的条款有效吗？
作者：张静 律师 时间：2020年04月10日
律师解答：无效。如下面这个案件，开发商与购房者签订补充协议，约定从“可以办理房地产权证”的时间起协助购房人720个工作日内办妥产权证。又表示“可以办理房地产权证”的时间为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，实际上相当于免除了自己的办证责任。最终法院认定该条款为无效条款，应从收房之日起210个工作日内办妥产权证，判决开发商支付逾期办证的违约金。
判决书节选：
本院认为，关于富某公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富某公司只协助白某办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知白某送交办证所需的相关资料。（二）富某公司在合理时间内代白某向办证部门申请办理房地产权证。（三）以白某结清所有相关费用（包括补交房款）和向富某公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富某公司协助白某在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于白某已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，白某经富某公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富某公司表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，法院确定富某公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富某公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富某公司应向白某支付迟延办理产权登记的违约金。
判决书节选：
本院认为，关于富某公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富某公司只协助白某办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知白某送交办证所需的相关资料。（二）富某公司在合理时间内代白某向办证部门申请办理房地产权证。（三）以白某结清所有相关费用（包括补交房款）和向富某公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富某公司协助白某在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于白某已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，白某经富某公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富某公司表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，法院确定富某公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富某公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富某公司应向白某支付迟延办理产权登记的违约金。
