律师随笔
多年前买的房已付清房款，但没证据能起诉过户吗？
作者：张静 律师 时间：2020年08月07日
律师解答：可以提供间接证据证明房款已付清，已符合过户条件。如下面这个案件，一审法院认为购房者无证明证明房款已付清，驳回其过户的诉请。二审法院认为根据合同的字面意思、收楼时间、开发商未催缴房款等系列证据，可以证明房款已付清，改判开发商配合过户。
判决书节选：
一审法院认为：余某、宏某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。故本案争议的焦点在于余某是否支付了购房款。首先，余某提交了《v楼盘单元明细表》复印件作为证据，该表记载的内容未明确反映余某是否交付房款，以及交付的时间，宏某公司对此亦不确认。其次，余某陈述房款系现金支付的情况，未提交任何证据证明，因交易发生在2000年前后，余某保留了契税缴费的收据，而对现金交接金额较大的房款321167元，无任何银行转账、取款凭证，收款收据、发票，与常理不符，而余某主张的收款人是否有代表宏某公司收款的权限，亦未提交任何证据，上述情况，宏某公司亦不确认。最后，余某以契税已缴纳、房屋已交付作为房款已交付的辅证，仅凭上述情况证明，证据不足。故余某既不能对支付三十余万元房款进行充分举证，亦未能对房款的来源等问题作出合理说明，其仅凭未经宏某公司或宏某公司确认的《××楼盘单元明细表》复印件不足以证明其已付购房款。因余某未能证明其已依约履行付款义务，故余某请求宏某公司协助将涉案房屋的产权过户登记至余某名下理据不足，一审法院不予支持。
二审法院认为：关于余某有无支付购房款的问题。首先，从合同约定内容来看。正常情况下，一次性付款的商品房交易流程为：买卖双方签订认购书或者商品房买卖合同-买方按约定缴纳全部或者部分购房款-开发商交付房屋-办理产权过户至买方的手续。涉案《商品房预售合同》签订于2000年12月28日，该合同中约定“余某在1999年10月1日前付清全部房价款”、“甲方须于1999年12月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用”，合同约定的付款时间以及交楼时间均在合同签订之前，上述合同约定与常见的商品房交易流程并不一致。按照正常的理解，如果余某在签订涉案《商品房预售合同》时尚未付清购房款，则买卖双方须在合同中对未付的购房款的支付做出明确的约定，此种情况下，合同约定的付款时间理应迟于合同的签订时间，同理，合同约定的交楼时间亦应迟于合同的签订时间。对涉案《商品房预售合同》为何作出前述与交易习惯不符的约定，宏某公司并未作出合理的解释。其次，从交易双方的履行情况来看。虽然宏某公司称涉案房屋于2001年才交付给余某，但宏某公司的该主张与上述合同约定的交楼时间不符，且未提供相应的证据证明，而余某提供的物业管理公司的《证明》载明余某从1999年至今一直住在涉案房屋内，该《证明》的内容反而能与合同约定的交楼时间对应，本院对余某关于交楼时间为1999年的主张予以采信。按照合同约定，宏某公司交楼给余某的条件为余某已累计支付全部房价款的95%，宏某公司不确认余某已付清购房款，但对该公司在合同约定的交楼条件尚未成就时即交付房屋的行为未作出合理的解释。宏某公司对余某占有、使用涉案房屋并无提出过异议，且无证据证明该公司在交付房屋后曾向余某主张过购房款或者以余某未依约付款为由要求解除合同，宏某公司的行为显然不符合常理。此外，契税属于办理房屋交易过户期间产生的费用，通常情况下，如由开发商代收、代缴契税的，购房人往往是在支付购房款的同时或者之后才缴纳该笔费用，宏某公司并无相反证据否定余某提供的缴纳契税的收据，该收据上显示的时间恰恰在合同签订之前、合同约定的付款时间之后，对此，宏某公司亦无作出合理的解释。据上，通过合同约定以及双方的实际履约行为，余某关于其已付清购房款的主张更为合理、可信，本院予以采信。
涉案《商品房预售合同》约定“该商品房竣工验收之日起30天内，甲方（宏某公司）应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明书后30天内协助乙方（余某）到广州市房地产交易所办理交易过户手续”，涉案房屋在2001年5月14日取得了广州市房地产权属证明书，合同约定的办理交易过户手续的条件已经成就，且双方均确认涉案房屋并不存在办理交易过户手续的障碍，余某要求宏某公司协助办理涉案房屋的交易过户手续的上诉理由成立，本院予以支持。
判决书节选：
一审法院认为：余某、宏某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。故本案争议的焦点在于余某是否支付了购房款。首先，余某提交了《v楼盘单元明细表》复印件作为证据，该表记载的内容未明确反映余某是否交付房款，以及交付的时间，宏某公司对此亦不确认。其次，余某陈述房款系现金支付的情况，未提交任何证据证明，因交易发生在2000年前后，余某保留了契税缴费的收据，而对现金交接金额较大的房款321167元，无任何银行转账、取款凭证，收款收据、发票，与常理不符，而余某主张的收款人是否有代表宏某公司收款的权限，亦未提交任何证据，上述情况，宏某公司亦不确认。最后，余某以契税已缴纳、房屋已交付作为房款已交付的辅证，仅凭上述情况证明，证据不足。故余某既不能对支付三十余万元房款进行充分举证，亦未能对房款的来源等问题作出合理说明，其仅凭未经宏某公司或宏某公司确认的《××楼盘单元明细表》复印件不足以证明其已付购房款。因余某未能证明其已依约履行付款义务，故余某请求宏某公司协助将涉案房屋的产权过户登记至余某名下理据不足，一审法院不予支持。
二审法院认为：关于余某有无支付购房款的问题。首先，从合同约定内容来看。正常情况下，一次性付款的商品房交易流程为：买卖双方签订认购书或者商品房买卖合同-买方按约定缴纳全部或者部分购房款-开发商交付房屋-办理产权过户至买方的手续。涉案《商品房预售合同》签订于2000年12月28日，该合同中约定“余某在1999年10月1日前付清全部房价款”、“甲方须于1999年12月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用”，合同约定的付款时间以及交楼时间均在合同签订之前，上述合同约定与常见的商品房交易流程并不一致。按照正常的理解，如果余某在签订涉案《商品房预售合同》时尚未付清购房款，则买卖双方须在合同中对未付的购房款的支付做出明确的约定，此种情况下，合同约定的付款时间理应迟于合同的签订时间，同理，合同约定的交楼时间亦应迟于合同的签订时间。对涉案《商品房预售合同》为何作出前述与交易习惯不符的约定，宏某公司并未作出合理的解释。其次，从交易双方的履行情况来看。虽然宏某公司称涉案房屋于2001年才交付给余某，但宏某公司的该主张与上述合同约定的交楼时间不符，且未提供相应的证据证明，而余某提供的物业管理公司的《证明》载明余某从1999年至今一直住在涉案房屋内，该《证明》的内容反而能与合同约定的交楼时间对应，本院对余某关于交楼时间为1999年的主张予以采信。按照合同约定，宏某公司交楼给余某的条件为余某已累计支付全部房价款的95%，宏某公司不确认余某已付清购房款，但对该公司在合同约定的交楼条件尚未成就时即交付房屋的行为未作出合理的解释。宏某公司对余某占有、使用涉案房屋并无提出过异议，且无证据证明该公司在交付房屋后曾向余某主张过购房款或者以余某未依约付款为由要求解除合同，宏某公司的行为显然不符合常理。此外，契税属于办理房屋交易过户期间产生的费用，通常情况下，如由开发商代收、代缴契税的，购房人往往是在支付购房款的同时或者之后才缴纳该笔费用，宏某公司并无相反证据否定余某提供的缴纳契税的收据，该收据上显示的时间恰恰在合同签订之前、合同约定的付款时间之后，对此，宏某公司亦无作出合理的解释。据上，通过合同约定以及双方的实际履约行为，余某关于其已付清购房款的主张更为合理、可信，本院予以采信。
涉案《商品房预售合同》约定“该商品房竣工验收之日起30天内，甲方（宏某公司）应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明书后30天内协助乙方（余某）到广州市房地产交易所办理交易过户手续”，涉案房屋在2001年5月14日取得了广州市房地产权属证明书，合同约定的办理交易过户手续的条件已经成就，且双方均确认涉案房屋并不存在办理交易过户手续的障碍，余某要求宏某公司协助办理涉案房屋的交易过户手续的上诉理由成立，本院予以支持。
