律师随笔
买家违约不垫资赎契，卖家的房屋也被查封，谁违约？
作者：张静 律师 时间：2020年09月16日
律师解答：双方都有违约情况，互不承担违约责任。如下面这个案件，法院就认定双方都有违约行为，判决定金返还，互不承担违约责任。
判决书节选：
法院认为:本案争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中,哪一方存在违约行为。法院对此分析如下,黄买家支付15万元后于2018年12月13日取得银行的同贷书,王卖家亦于2018年12月14日向银行申请提前还贷,根据《房地产买卖合同》“卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担,但卖方需要配合买方办理垫资还款手续”和“如本合同在签订后需要删除、补充、更改,必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效”的约定,黄买家需要代替王卖家清偿贷款余额233万元,而黄买家述称合同已变更由王卖家清偿该笔贷款余额,但黄买家提供的证据不足以证明其主张的该事实,故法院不予采信。根据《房地产买卖合同》“如该物业需要办理注销抵押登记的,卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷,并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记,如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷,所造成的责任由买方承担。”的约定,截止本案开庭之日即2019年6月5日,黄买家没有尽快代替王卖家提前还贷,故法院认定黄买家构成违约。而案涉房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封,导致《房地产买卖合同》的继续履行存在障碍,根据《房地产买卖合同》“因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的,卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失”的约定,法院认定王卖家亦构成违约,双方都违反合同,应当各自承担相应的责任,故法院对黄买家主张违约金不予支持。
关于黄买家主张解除《房地产买卖合同》的问题,因案涉房屋处于查封状态,阻碍了合同的继续履行,且黄买家亦无法代替王卖家提前还贷,法院综合本案的证据以及当事人的陈述,对黄买家的该项诉讼请求予以支持。
判决书节选：
法院认为:本案争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中,哪一方存在违约行为。法院对此分析如下,黄买家支付15万元后于2018年12月13日取得银行的同贷书,王卖家亦于2018年12月14日向银行申请提前还贷,根据《房地产买卖合同》“卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担,但卖方需要配合买方办理垫资还款手续”和“如本合同在签订后需要删除、补充、更改,必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效”的约定,黄买家需要代替王卖家清偿贷款余额233万元,而黄买家述称合同已变更由王卖家清偿该笔贷款余额,但黄买家提供的证据不足以证明其主张的该事实,故法院不予采信。根据《房地产买卖合同》“如该物业需要办理注销抵押登记的,卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷,并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记,如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷,所造成的责任由买方承担。”的约定,截止本案开庭之日即2019年6月5日,黄买家没有尽快代替王卖家提前还贷,故法院认定黄买家构成违约。而案涉房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封,导致《房地产买卖合同》的继续履行存在障碍,根据《房地产买卖合同》“因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的,卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失”的约定,法院认定王卖家亦构成违约,双方都违反合同,应当各自承担相应的责任,故法院对黄买家主张违约金不予支持。
关于黄买家主张解除《房地产买卖合同》的问题,因案涉房屋处于查封状态,阻碍了合同的继续履行,且黄买家亦无法代替王卖家提前还贷,法院综合本案的证据以及当事人的陈述,对黄买家的该项诉讼请求予以支持。
