律师随笔
买卖双方协商一致变更赎楼条款，细节又产生争议算谁违约？
作者：张静 律师 时间：2020年09月16日
律师解答：双方都不算违约。如下面这个案件，合同本约定卖家自己赎契，后双方协商变更为买家用赎楼贷赎契，后因赎楼贷的办理时间、贷款费用的承担问题无法达成一致，导致错过合同约定的最终节约时间。法院最终认定双方互不承担违约责任，定金返还。
判决书节选：
关于涉案《房屋买卖合同》解除的责任认定问题。景卖家与刘买家签订《房屋买卖合同》时,案涉房屋已设定了抵押权,上述合同第四条约定,买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后15个工作日内到房管部门办理产权转移登记手续。第九条约定,卖方应在办理产权转移登记手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕,并保证产权转移登记完成后买方无需对前述事项承担责任。由此可见,在办理产权转移登记手续之前,景卖家应履行出资涂销案涉房屋抵押的义务。但根据各方当事人的陈述,在合同履行过程中,景卖家与刘买家协商变更原约定景卖家负责涂销抵押案涉房屋的款项由刘买家通过赎楼贷形式垫付。现景卖家、刘买家就该赎楼贷的办理时间、贷款费用的承担问题未能达成一致意见,导致双方未能依照《房屋买卖合同》约定的在刘买家取得《个人住房贷款意向书》后15个工作日内到房屋部门办理产权转移登记手续。且于《房屋买卖合同》约定的最终办理产权转移登记手续期限届满后,双方也未能就继续履行上述合同协商一致。相反,刘买家与景卖家却各自于2018年9月10日向对方发出解除合同函件,故一审法院认定双方对于合同解除均存在过错,并作出判决景卖家向刘买家返还定金,以及驳回双方其他诉请,并无不当,本院予以维持。刘买家、景卖家均认为对方违约,应承担相应违约责任,缺乏理据,本院不予支持。
判决书节选：
关于涉案《房屋买卖合同》解除的责任认定问题。景卖家与刘买家签订《房屋买卖合同》时,案涉房屋已设定了抵押权,上述合同第四条约定,买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后15个工作日内到房管部门办理产权转移登记手续。第九条约定,卖方应在办理产权转移登记手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕,并保证产权转移登记完成后买方无需对前述事项承担责任。由此可见,在办理产权转移登记手续之前,景卖家应履行出资涂销案涉房屋抵押的义务。但根据各方当事人的陈述,在合同履行过程中,景卖家与刘买家协商变更原约定景卖家负责涂销抵押案涉房屋的款项由刘买家通过赎楼贷形式垫付。现景卖家、刘买家就该赎楼贷的办理时间、贷款费用的承担问题未能达成一致意见,导致双方未能依照《房屋买卖合同》约定的在刘买家取得《个人住房贷款意向书》后15个工作日内到房屋部门办理产权转移登记手续。且于《房屋买卖合同》约定的最终办理产权转移登记手续期限届满后,双方也未能就继续履行上述合同协商一致。相反,刘买家与景卖家却各自于2018年9月10日向对方发出解除合同函件,故一审法院认定双方对于合同解除均存在过错,并作出判决景卖家向刘买家返还定金,以及驳回双方其他诉请,并无不当,本院予以维持。刘买家、景卖家均认为对方违约,应承担相应违约责任,缺乏理据,本院不予支持。
