律师随笔
楼盘没办大产权就一定不能办理房产证吗？
作者：张静 律师 时间：2020年10月04日
张静律师解答：如果是近几年的房屋就是，但如果是几十年前的房屋就不一定，历史遗留问题有特殊的解决方法。如下面这个案件，购房人1984年签的购房协议，楼盘一直未办理初始登记，购房人起诉开发商办理房产证，一审以楼盘整体未办理国土证和预售证，无相关产权登记信息为由驳回诉求，二审法院改判认为虽然未办理初始登记，但很多房屋已以小业主的名义办理产权登记，即涉案房屋办理权属证明已不存在障碍，改判开发商配合办理房产证。
判决书节选：
一审法院认为：依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第二十八条规定，本解释自2003年6月1日起施行……《中华人民共和国房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》。鉴于本案中池某提供的购房协议签订时间为1984年12月5日，根据当时适用的《最高人民法院》第24、25、26条的规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效；商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效；商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。由此可见，在一审期间取得土地使用证、预售许可证明，是商品房预售合同有效的前提条件。结合本案实际情况，根据《依申请信息公开答复书》显示，东风西路X号项目未办理国土证和预售证，无相关产权登记信息，即涉讼楼宇项目未取得土地使用权及预售许可证明，故对池某要求确认涉讼购房协议合法有效等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，判决驳回池某的诉讼请求。
二审法院认为，涉案《购房协议》合法有效。根据广州市规划和自然资源局的复函，虽然涉案东风西路X号13、14、15层整体未办初始登记，且不属于《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办【2010】67号）明确解决办证的对象和范围，但已陆续按单元以小业主的名义办理产权登记，即涉案房屋办理权属证明已不存在障碍。同时，涉案《购房协议》签订于1984年，根据广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局复函内容，1984年我市并未实施房地产限购政策，池某购房涉案房屋的资格不受房地产限购政策的影响。根据一审法院及本院查明的事实，可以确认池某已经付清涉案房款并实际接收涉案房屋使用至今，其关于确认涉案房屋所有权归其所有并将房屋所有权属过户登记在其名下的主张应予支持。涉案《购房协议》载明卖方开某公司为指挥部合法授权的代理人，指挥部亦在“广州市流花大厦楼房购销认可登记表”中签署“同意认可”涉案房屋出售给池某，鉴于北某公司的前身为指挥部，因此北某公司应对池某办理涉案房屋过户手续提供协助。
综上，因本案在二审中出现了新证据，导致本案事实认定发生变化，池某上诉理由成立，本院予以支持。判决撤销一审判决；北某公司协助池某将广州市越秀区东风西路X号1507房权属过户登记至池某名下。
判决书节选：
一审法院认为：依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第二十八条规定，本解释自2003年6月1日起施行……《中华人民共和国房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》。鉴于本案中池某提供的购房协议签订时间为1984年12月5日，根据当时适用的《最高人民法院》第24、25、26条的规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效；商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效；商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。由此可见，在一审期间取得土地使用证、预售许可证明，是商品房预售合同有效的前提条件。结合本案实际情况，根据《依申请信息公开答复书》显示，东风西路X号项目未办理国土证和预售证，无相关产权登记信息，即涉讼楼宇项目未取得土地使用权及预售许可证明，故对池某要求确认涉讼购房协议合法有效等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，判决驳回池某的诉讼请求。
二审法院认为，涉案《购房协议》合法有效。根据广州市规划和自然资源局的复函，虽然涉案东风西路X号13、14、15层整体未办初始登记，且不属于《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办【2010】67号）明确解决办证的对象和范围，但已陆续按单元以小业主的名义办理产权登记，即涉案房屋办理权属证明已不存在障碍。同时，涉案《购房协议》签订于1984年，根据广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局复函内容，1984年我市并未实施房地产限购政策，池某购房涉案房屋的资格不受房地产限购政策的影响。根据一审法院及本院查明的事实，可以确认池某已经付清涉案房款并实际接收涉案房屋使用至今，其关于确认涉案房屋所有权归其所有并将房屋所有权属过户登记在其名下的主张应予支持。涉案《购房协议》载明卖方开某公司为指挥部合法授权的代理人，指挥部亦在“广州市流花大厦楼房购销认可登记表”中签署“同意认可”涉案房屋出售给池某，鉴于北某公司的前身为指挥部，因此北某公司应对池某办理涉案房屋过户手续提供协助。
综上，因本案在二审中出现了新证据，导致本案事实认定发生变化，池某上诉理由成立，本院予以支持。判决撤销一审判决；北某公司协助池某将广州市越秀区东风西路X号1507房权属过户登记至池某名下。
