律师解答：划拨用地出租必须经过市县政府土地管理部门批准，未批准即转让或出租的合同都无效。

判决书节选：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条第一款规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此,增城某所未经市、县人民政府土地管理部门批准,将涉案划拨土地使用权出租给晶某公司,违反了上述行政法规的强制性规定,双方当事人因此签订的涉案《土地续租合同》无效。故增城某所要求确认涉案《土地续租合同》无效的诉讼请求成立,应予支持。