律师随笔
二手房卖家过户后不交房，买家起诉违约金注意什么？
作者：张静 律师 时间：2023年07月03日
律师解答：买家要注意符合交房条件时如卖家不交房，就要立即起诉，否则延迟起诉期间的违约金，法院不一定支持，会认定是买家自己有过错造成了损失的扩大。如下面这个案件，合同约定交齐房款当天收楼，但当天卖家不肯交房。但买家也没有采取什么收房的措施，一直等到半年后才通过报警的方式撬锁收了房。随后买家起诉卖家支付延迟交房期间的违约金，法院认为买家未及早采取措施收房，故酌情认定买家接收涉讼房屋的合理期限为一个月，这一个月内逾期交房的违约金支持，后面几个月的期间卖家不用支付逾期交楼违约金。
判决书节选：
法院认为，杨买家与涂卖家就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》合法有效。针对杨买家提出涂卖家逾期交房应按照《房屋买卖合同》约定支付违约金的诉请。双方当事人均确认涂卖家已于2021年1月5日收齐涉讼房屋全部购房款，故根据《房屋买卖合同》中“甲乙双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用”的约定，涂卖家应在2021年1月5日将涉讼房屋交付给杨买家使用。涂卖家虽然抗辩称其已将涉讼房屋钥匙交付给中介人员，并委托中介人员向杨买家交付钥匙，但未能予以充分举证证实，且中介人员罗某在庭审中的证言亦否认了涂卖家的该主张，故法院对于涂卖家的该抗辩主张不予采纳。涂卖家未能举证证实其已按照合同约定向杨买家履行了交付房屋的合同义务，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。故，对于杨买家诉请涂卖家支付延期交楼违约金，理据成立，法院予以支持。延期交楼违约金应自2021年1月6日起算。对于违约金的止算时间，杨买家主张违约金计至2021年6月22日止，对此，法院认为，根据《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。杨买家虽然主张其于2021年6月22日通过报警开锁收回了涉讼房屋，但根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可知，涉讼房屋已于2020年11月23日过户登记至杨买家名下，杨买家于2021年1月5日、1月12日左右均通过中介人员催促询问涂卖家及其代理人殷某交付涉讼房屋事宜，在未获答复以及未实际交付涉讼房屋后，杨买家理应及时查看涉讼房屋情况并通过合法途径在合理期间内及时收回涉讼房屋以避免扩大损失，杨买家直至2021年6月22日才接收涉讼房屋，存在致使损失扩大的情形，故法院酌定杨买家合理接收涉讼房屋的期间至2021年2月5日止。故，对于杨买家主张涂卖家支付延期交楼违约金应计至2021年2月5日止。杨买家主张按照《房屋买卖合同》约定每日按总房价款的0.1%计算延期交楼违约金，理据充分，法院予以支持。涂卖家应支付的延期交楼违约金为50530元（163万元×0.1%×31天）。
判决书节选：
法院认为，杨买家与涂卖家就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》合法有效。针对杨买家提出涂卖家逾期交房应按照《房屋买卖合同》约定支付违约金的诉请。双方当事人均确认涂卖家已于2021年1月5日收齐涉讼房屋全部购房款，故根据《房屋买卖合同》中“甲乙双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用”的约定，涂卖家应在2021年1月5日将涉讼房屋交付给杨买家使用。涂卖家虽然抗辩称其已将涉讼房屋钥匙交付给中介人员，并委托中介人员向杨买家交付钥匙，但未能予以充分举证证实，且中介人员罗某在庭审中的证言亦否认了涂卖家的该主张，故法院对于涂卖家的该抗辩主张不予采纳。涂卖家未能举证证实其已按照合同约定向杨买家履行了交付房屋的合同义务，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。故，对于杨买家诉请涂卖家支付延期交楼违约金，理据成立，法院予以支持。延期交楼违约金应自2021年1月6日起算。对于违约金的止算时间，杨买家主张违约金计至2021年6月22日止，对此，法院认为，根据《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。杨买家虽然主张其于2021年6月22日通过报警开锁收回了涉讼房屋，但根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可知，涉讼房屋已于2020年11月23日过户登记至杨买家名下，杨买家于2021年1月5日、1月12日左右均通过中介人员催促询问涂卖家及其代理人殷某交付涉讼房屋事宜，在未获答复以及未实际交付涉讼房屋后，杨买家理应及时查看涉讼房屋情况并通过合法途径在合理期间内及时收回涉讼房屋以避免扩大损失，杨买家直至2021年6月22日才接收涉讼房屋，存在致使损失扩大的情形，故法院酌定杨买家合理接收涉讼房屋的期间至2021年2月5日止。故，对于杨买家主张涂卖家支付延期交楼违约金应计至2021年2月5日止。杨买家主张按照《房屋买卖合同》约定每日按总房价款的0.1%计算延期交楼违约金，理据充分，法院予以支持。涂卖家应支付的延期交楼违约金为50530元（163万元×0.1%×31天）。
