律师随笔
二手房买卖中，构成根本违约就一定赔房款10%吗？
作者：张静 律师 时间：2023年07月03日
广州张静律师解答：不一定，也要看合同履行的程度，和给守约方造成的损失。如下面这个案件，因合同刚签订几天后，卖家就得知买家没有购房资格，合同无法继续履行。最终法院所以认定买家构成根本违约，但因合同履行时间短，未给卖家造成明显损失，法院未支持按房价10%赔偿，仅支持双倍返还定金。
判决书节选：
因刘买家的违约行为（没有购房资格）致使涉案合同解除，李卖家有权要求刘买家承担违约责任。故现李卖家主张按照成交价款10%要求刘买家支付违约金。但是，违约造成的损失是衡量违约责任最基础、最重要的标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失，还应考虑合同的履行程度，因为一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。具体到本案而言，原、刘买家签订合同后，刘买家仅支付了定金5万元，还未支付其余购房款，在合同的履行程度上，尚处于整个交易流程的初级阶段，仅属履行开始。此外，涉案合同签订于2021年4月18日，并约定合同签订后三日内办理网签手续，后因刘买家无购房资格无法继续履行，李卖家在合同签订初期已能获知合同可能无法履行并选择救济途径，且李卖家在双方无法协商的情况下也在短时间内向法院提起本案诉讼，对其另行出卖房屋的影响较小，李卖家也无举证证明其实际损失的发生。而且赔偿损失的本质含义在于对过错方的过程责任的处罚，同时又是对受害方的一种补偿，受害方不能因此而成为获利方，得到额外不可预见的利益。综上，本院根据合同的约定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以衡量，酌定在李卖家返还刘买家定金5万元的基础上，刘买家应按双倍定金的标准向李卖家支付违约金，即10万元，对于李卖家主张超过部分，本院不予支持。
判决书节选：
因刘买家的违约行为（没有购房资格）致使涉案合同解除，李卖家有权要求刘买家承担违约责任。故现李卖家主张按照成交价款10%要求刘买家支付违约金。但是，违约造成的损失是衡量违约责任最基础、最重要的标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失，还应考虑合同的履行程度，因为一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。具体到本案而言，原、刘买家签订合同后，刘买家仅支付了定金5万元，还未支付其余购房款，在合同的履行程度上，尚处于整个交易流程的初级阶段，仅属履行开始。此外，涉案合同签订于2021年4月18日，并约定合同签订后三日内办理网签手续，后因刘买家无购房资格无法继续履行，李卖家在合同签订初期已能获知合同可能无法履行并选择救济途径，且李卖家在双方无法协商的情况下也在短时间内向法院提起本案诉讼，对其另行出卖房屋的影响较小，李卖家也无举证证明其实际损失的发生。而且赔偿损失的本质含义在于对过错方的过程责任的处罚，同时又是对受害方的一种补偿，受害方不能因此而成为获利方，得到额外不可预见的利益。综上，本院根据合同的约定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以衡量，酌定在李卖家返还刘买家定金5万元的基础上，刘买家应按双倍定金的标准向李卖家支付违约金，即10万元，对于李卖家主张超过部分，本院不予支持。
