律师随笔
二手房买卖合同约定违约金房款的30%高吗？
作者：张静 律师 时间：2023年07月03日
广州张静律师解答：有点高，一般约定根本违约的违约金都是房款的10%-20%。如下面这个案件，法院就讲违约金降低至房款的15%。
判决书节选：
本院认为，关于违约责任的认定。首先，虽然叶买家未能按合同约定办理提前还贷申请，但其通过短信方式告知可一次性付款，该付款方式显然是更有利于出售方邱卖家，而邱卖家在收到短信后未作出任何回复，此外，本案还查明邱卖家在未与叶买家进行协商的情形下，径直向叶买家发出《解除合同通知函》，解除理由亦与合同约定不符，以上事实均表明邱卖家有不愿履行合同的主观故意。其次，涉案房屋被查封，致使涉案合同履行不能。综上，本院认定邱卖家构成违约。
关于违约金的调整。《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案叶买家仅支付部分款项，且该款项在极短的时间内已退还，现有证据并未能证实叶买家的实际损失，故叶买家请求按成交价的30%支付违约金明显过高。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按成交价的15%计付违约金，即邱卖家应向叶买家支付违约金51000元。
判决书节选：
本院认为，关于违约责任的认定。首先，虽然叶买家未能按合同约定办理提前还贷申请，但其通过短信方式告知可一次性付款，该付款方式显然是更有利于出售方邱卖家，而邱卖家在收到短信后未作出任何回复，此外，本案还查明邱卖家在未与叶买家进行协商的情形下，径直向叶买家发出《解除合同通知函》，解除理由亦与合同约定不符，以上事实均表明邱卖家有不愿履行合同的主观故意。其次，涉案房屋被查封，致使涉案合同履行不能。综上，本院认定邱卖家构成违约。
关于违约金的调整。《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案叶买家仅支付部分款项，且该款项在极短的时间内已退还，现有证据并未能证实叶买家的实际损失，故叶买家请求按成交价的30%支付违约金明显过高。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按成交价的15%计付违约金，即邱卖家应向叶买家支付违约金51000元。
