律师解答：法院必须查明案涉租赁房屋的报建事宜，由法院根据双方的证据（一般是出租人提供的证据）认定，实在无法认定的，就由法院发函给规划报建等行政部门，请行政部门查清了回函告诉法院。如下面这个案件，出租人提交了好几份集体房产证，但地址与租赁房屋的地址对不上（很多地名有过变更）。一审法院未仔细核对，就以房屋有房产证为由认定租赁合同有效。二审法院仔细核对后，认为只有部分租赁房屋有房产证，无证部分的租赁合同无效。最终改判出租人退一半保证金。

判决书节选：
本案争议焦点为：案涉《某创意园租赁合同》的效力认定及保证金退还的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，吴某与某公司签订了《某创意园租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系。现某公司就案涉租赁标的合法性提供了五份集体房产证及由广州市天河区人民政府某街道办事处出具的《证明》予以证明，但结合前述集体房产证和街道办的证明，仅能反映天河区某路47号对应旧地址为广州市某29号，而某公司提供的除广州市某29号之外的四份集体房产证并不能直接对应天河区某路49号8栋。某公司主张天河区某路49号8栋系其自编号及天河区某路49号6栋即为天河区某路49号8栋，缺乏证据支持，本院不予采信。现某公司未能进一步提供证据证实天河区某路49号8栋建筑物已取得合法的报建手续，其应承担举证不能的不利后果。故案涉《某创意园租赁合同》中涉天河区某路49号8栋自编128号的租赁部分无效，涉天河区某路47号自编115、116号租赁部分有效。

本案中，吴某已将案涉商铺均交还某公司，故结合新冠××疫情对案涉商铺经营造成的影响程度、吴某提前退租行为，以及案涉《某创意园租赁合同》有效与无效部分的比例等因素，本院酌定某公司应向吴某退还租赁合同无效部分对应的租赁保证金及有效部分对应的租赁保证金的一半，即77721元。