律师随笔
已有住房的买家能对商品房的抵押权查封提执行异议吗？
作者：张静 律师 时间：2023年07月31日
广州张静律师解答：不能，必须是唯一住房才能排除法院执行案对房屋的强制执行。
判决书节选：
本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事判决已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程抵押权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、司法解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除法院执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的诉讼请求应予驳回。
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
判决书节选：
本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事判决已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程抵押权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、司法解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除法院执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的诉讼请求应予驳回。
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
