律师随笔
签订认购书后得知房屋有抵押能退定金吗？
作者：张静 律师 时间：2023年07月31日
广州张静律师解答：看开发商是否故意隐瞒房屋已抵押的情况，及后续是否及时涂销了抵押。如下面这个案件，一审法院认为开发商无法举证证明自己告知了抵押情况，判决退还定金。二审法院认为开发商签订合同后10天就涂销了抵押，看不出其有故意隐瞒的情况，改判驳回买家要求撤销认购书，退还定金的诉讼请求。
判决书节选：
本案争议焦点为,域某公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑买家有权主张撤销该认购书。
首先,域某公司作为涉案房屋出售人,的确负有如实告知郑买家标的房屋相关情况的义务,但域某公司将涉案房屋出售给郑买家时涉案房屋已经进行了产权登记,涉案房屋存在抵押的情况也进行了相应登记,郑买家作为购房人,称其在签订认购书时并未查看过房产证,与常理不符。同时,如郑买家所陈述的,其通过微信公众号可以查询到涉案房产是否存在抵押的情况,因此,涉案房屋是否存在抵押并非仅由域某公司掌握且能够故意隐瞒的事实。
其次,《房地产认购书》第五条“甲乙双方的权利义务”第1点明确约定,郑买家确认对所认购物业状况(包括是否有抵押或查封等)已有充分了解。郑买家在签订该认购书第二天向域某公司工作人员发出微信询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”,从该信息内容,看不出域某公司故意隐瞒而郑买家不知道存在抵押的意思。至于郑买家在签订认购书第四天发微信称“你等到我交了10万元,才让我知道房产是抵押的”,域某公司工作人员虽然没有否认但也没有承认,只是回复“放心,很多客户已经过户了”,从该微信对话内容,不能直接得出域某公司隐瞒抵押的结论。
再次,虽然《房地产认购书》并未对涉案房屋存在抵押以及如何涂销抵押作出明确约定,但域某公司作为售房人,对其所出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务,该义务是其法定义务,即使合同未作相应约定,亦不能否定该义务的存在。本案中,即使如郑买家所主张的域某公司在签订合同时并未如实告知房屋存在抵押的情况,但域某公司的确在签订合同后十天左右即2019年7月27日涂销了抵押。
综上,无论从《房地产认购书》的约定,还是从郑买家在签订认购书之后与域某公司的沟通情况,以及涉案房屋抵押涂销的情况,本案均不符合《合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形,郑买家以域某公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书,理据不足,本院不予支持。
判决书节选：
本案争议焦点为,域某公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑买家有权主张撤销该认购书。
首先,域某公司作为涉案房屋出售人,的确负有如实告知郑买家标的房屋相关情况的义务,但域某公司将涉案房屋出售给郑买家时涉案房屋已经进行了产权登记,涉案房屋存在抵押的情况也进行了相应登记,郑买家作为购房人,称其在签订认购书时并未查看过房产证,与常理不符。同时,如郑买家所陈述的,其通过微信公众号可以查询到涉案房产是否存在抵押的情况,因此,涉案房屋是否存在抵押并非仅由域某公司掌握且能够故意隐瞒的事实。
其次,《房地产认购书》第五条“甲乙双方的权利义务”第1点明确约定,郑买家确认对所认购物业状况(包括是否有抵押或查封等)已有充分了解。郑买家在签订该认购书第二天向域某公司工作人员发出微信询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”,从该信息内容,看不出域某公司故意隐瞒而郑买家不知道存在抵押的意思。至于郑买家在签订认购书第四天发微信称“你等到我交了10万元,才让我知道房产是抵押的”,域某公司工作人员虽然没有否认但也没有承认,只是回复“放心,很多客户已经过户了”,从该微信对话内容,不能直接得出域某公司隐瞒抵押的结论。
再次,虽然《房地产认购书》并未对涉案房屋存在抵押以及如何涂销抵押作出明确约定,但域某公司作为售房人,对其所出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务,该义务是其法定义务,即使合同未作相应约定,亦不能否定该义务的存在。本案中,即使如郑买家所主张的域某公司在签订合同时并未如实告知房屋存在抵押的情况,但域某公司的确在签订合同后十天左右即2019年7月27日涂销了抵押。
综上,无论从《房地产认购书》的约定,还是从郑买家在签订认购书之后与域某公司的沟通情况,以及涉案房屋抵押涂销的情况,本案均不符合《合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形,郑买家以域某公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书,理据不足,本院不予支持。
