律师随笔
广州市专业办理各类宅基地房案件 合建协议咨询
作者：张静 律师 时间：2023年08月07日
广州宅基地房没有合法报建，能起诉买卖或合建合同无效吗？
广州张静律师解答：可以，但只能起诉确认合同无效，不能要求返还房屋。而且赔偿损失的诉讼请求，在房屋没有返还的情况下，法院也一般不处理。所以卖家如果起诉确认合同无效的话，仅能拿到一个买卖合同无效的判决，仍然拿不回房屋。因为房屋未经合法报建，涉嫌违建，在行政部门没有处理的情况下，法院民事案件不好处理。如下面这个案件，卖家起诉宅基地房买卖合同无效，一审法院判决合同无效。买家上诉，认为房屋涉嫌违建，法院不应进行实体处理。二审法院认为，买家的诉讼请求只是要求确认合同无效，不涉及房屋本身，故法院可以对合同效力进行实体处理。
判决书节选：
二审法院（广州中院）认为，本案争议焦点为：1.张卖家要求确认案涉《合资建房合同》无效的诉请是否属于民事诉讼受案范围；2.前述合同是否无效。对于争点一，根据已生效的某号民事裁定书，审查案涉合同是否有效属于人民法院受理民事诉讼范围，据此，一审法院对于张卖家要求确认合同无效的诉请作出实体审处，并无不当。杨买家上诉主张案涉房屋涉嫌违建，需先经行政部门处理，应裁定驳回张卖家有关确认合同无效的诉请，缺乏充分理据，且有违前述生效裁定的认定，本院不予采纳。对于争点二，由于案涉房屋系建在宅基地上，而杨买家并非案涉宅基地所在地集体经济组织成员，一审法院据此认定案涉《合资建房合同》无效，合法有据。
广州张静律师解答：可以，但只能起诉确认合同无效，不能要求返还房屋。而且赔偿损失的诉讼请求，在房屋没有返还的情况下，法院也一般不处理。所以卖家如果起诉确认合同无效的话，仅能拿到一个买卖合同无效的判决，仍然拿不回房屋。因为房屋未经合法报建，涉嫌违建，在行政部门没有处理的情况下，法院民事案件不好处理。如下面这个案件，卖家起诉宅基地房买卖合同无效，一审法院判决合同无效。买家上诉，认为房屋涉嫌违建，法院不应进行实体处理。二审法院认为，买家的诉讼请求只是要求确认合同无效，不涉及房屋本身，故法院可以对合同效力进行实体处理。
判决书节选：
二审法院（广州中院）认为，本案争议焦点为：1.张卖家要求确认案涉《合资建房合同》无效的诉请是否属于民事诉讼受案范围；2.前述合同是否无效。对于争点一，根据已生效的某号民事裁定书，审查案涉合同是否有效属于人民法院受理民事诉讼范围，据此，一审法院对于张卖家要求确认合同无效的诉请作出实体审处，并无不当。杨买家上诉主张案涉房屋涉嫌违建，需先经行政部门处理，应裁定驳回张卖家有关确认合同无效的诉请，缺乏充分理据，且有违前述生效裁定的认定，本院不予采纳。对于争点二，由于案涉房屋系建在宅基地上，而杨买家并非案涉宅基地所在地集体经济组织成员，一审法院据此认定案涉《合资建房合同》无效，合法有据。
