律师随笔
黄埔区专业商铺门面租赁合同纠纷 疫情能减租吗？
作者：张静 律师 时间：2023年08月07日
因疫情承租人欠缴租金，出租人能要求退还减免的租金吗？
广州张静律师解答：看出租的房屋是国企的还是民企，私人的。如是国企的，则政策有规定必须减免2020年上半年3个月租金，已减免不能再要求退回。如果房屋是民企或私人的，则看合同如何约定，一般法院可能会判决退部分。如下面这个案件，因为房屋的产权人的国企，法院就判决承租人不用退还已减免的租金。
判决书节选：
法院认为，关于出租人公司主张的退回已减免租金109842.92元及违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”国家发展和改革委员会等部门于2020年5月9日联合发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）规定：“（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。……”广东省发展和改革委员会等部门于2020年6月28日联合发布的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知，其中第一条第（一）项规定：“对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对上半年实际租赁超过3个月且仍然在租的，上半年实际减免金额不足3个月房屋租金的，在下半年进行补足或顺延……确保减免租金足额惠及最终承租人。”本案中，涉案物业的产权人性质为国有企业，产权人基于落实中央、省市的规定、政策而对涉案物业的租金作出了减免决定，依据上述规定，该减免应当最终落实到作为实际承租人的承租人公司。而出租人公司、承租人公司签订《补充协议》作出租金减免的约定，是根据涉案物业的产权人对出租人公司给与的租金减免而作出的，是对于上述规定、政策落实的体现。因此，虽然《补充协议》对于租金减免附了条件，但是因该条件有违上述规定、政策，而涉案物业的产权人也没有要求出租人公司支付上述减免期间的租金，且本院对于承租人公司的违约责任已经进行了处理，故出租人公司依据上述约定要求承租人公司支付减免的租金及利息，本院不予支持。
广州张静律师解答：看出租的房屋是国企的还是民企，私人的。如是国企的，则政策有规定必须减免2020年上半年3个月租金，已减免不能再要求退回。如果房屋是民企或私人的，则看合同如何约定，一般法院可能会判决退部分。如下面这个案件，因为房屋的产权人的国企，法院就判决承租人不用退还已减免的租金。
判决书节选：
法院认为，关于出租人公司主张的退回已减免租金109842.92元及违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”国家发展和改革委员会等部门于2020年5月9日联合发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）规定：“（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。……”广东省发展和改革委员会等部门于2020年6月28日联合发布的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知，其中第一条第（一）项规定：“对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对上半年实际租赁超过3个月且仍然在租的，上半年实际减免金额不足3个月房屋租金的，在下半年进行补足或顺延……确保减免租金足额惠及最终承租人。”本案中，涉案物业的产权人性质为国有企业，产权人基于落实中央、省市的规定、政策而对涉案物业的租金作出了减免决定，依据上述规定，该减免应当最终落实到作为实际承租人的承租人公司。而出租人公司、承租人公司签订《补充协议》作出租金减免的约定，是根据涉案物业的产权人对出租人公司给与的租金减免而作出的，是对于上述规定、政策落实的体现。因此，虽然《补充协议》对于租金减免附了条件，但是因该条件有违上述规定、政策，而涉案物业的产权人也没有要求出租人公司支付上述减免期间的租金，且本院对于承租人公司的违约责任已经进行了处理，故出租人公司依据上述约定要求承租人公司支付减免的租金及利息，本院不予支持。
