律师随笔
白云区擅长房屋转租合同诉讼 次承租人腾房咨询
作者：张静 律师 时间：2023年08月07日
房屋租赁合同解除后，产权人能直接起诉次承租人腾房吗？
广州张静律师解答：可以。如果出租人与承租人之间的租赁合同已解除，则承租人与次承租人之间的转租合同也就没有了履行依据。出租人（产权人）可以直接以物权保护为由起诉次承租人搬离。
判决书节选：
法院认为，根据兴某公司（出租人）与波某公司（承租人）之间签订的《广州市租赁合同》、补充协议以及兴某公司（出租人）开具的《同意转租证明书》，波某公司（承租人）承租101A铺后有权将商铺转租。波某公司（承租人）向兴某公司（出租人）承租101A铺后，在约定的租赁期限内将其中的部分场地分租给汉某公司（次承租人）。因此，汉某公司（次承租人）是基于波某公司（承租人）与其签订的分租合同，合法对涉案商铺取得了占有、使用和收益的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”本案中,根据已发生法律效力的裁决书认定，兴某公司（出租人）于2020年5月19日作出的《解除<租赁合同>通知书》有效，故波某公司（承租人）继续分租涉案商铺已丧失权利基础,即被告方继续使用涉案商铺已无合法依据，故分租合同无法继续履行。在此情况下,兴某公司（出租人）作为涉案商铺的所有权人,以物权保护为由诉请次承租人腾空交还商铺，并支付涉案商铺的占用使用费，符合法律规定。因汉某公司（次承租人）是分租合同的签订主体，故腾空交还商铺及支付涉案商铺的占用使用费的主体应为汉某公司（次承租人）。汉某公司（次承租人）并未否认其使用案涉商铺的事实，故兴某公司（出租人）要求其腾空交还商铺的诉讼请求，法院亦予以支持。
广州张静律师解答：可以。如果出租人与承租人之间的租赁合同已解除，则承租人与次承租人之间的转租合同也就没有了履行依据。出租人（产权人）可以直接以物权保护为由起诉次承租人搬离。
判决书节选：
法院认为，根据兴某公司（出租人）与波某公司（承租人）之间签订的《广州市租赁合同》、补充协议以及兴某公司（出租人）开具的《同意转租证明书》，波某公司（承租人）承租101A铺后有权将商铺转租。波某公司（承租人）向兴某公司（出租人）承租101A铺后，在约定的租赁期限内将其中的部分场地分租给汉某公司（次承租人）。因此，汉某公司（次承租人）是基于波某公司（承租人）与其签订的分租合同，合法对涉案商铺取得了占有、使用和收益的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”本案中,根据已发生法律效力的裁决书认定，兴某公司（出租人）于2020年5月19日作出的《解除<租赁合同>通知书》有效，故波某公司（承租人）继续分租涉案商铺已丧失权利基础,即被告方继续使用涉案商铺已无合法依据，故分租合同无法继续履行。在此情况下,兴某公司（出租人）作为涉案商铺的所有权人,以物权保护为由诉请次承租人腾空交还商铺，并支付涉案商铺的占用使用费，符合法律规定。因汉某公司（次承租人）是分租合同的签订主体，故腾空交还商铺及支付涉案商铺的占用使用费的主体应为汉某公司（次承租人）。汉某公司（次承租人）并未否认其使用案涉商铺的事实，故兴某公司（出租人）要求其腾空交还商铺的诉讼请求，法院亦予以支持。
