律师随笔
开发商未通知购房人就破产清算了，能起诉股东办理房产证吗？
作者：张静 律师 时间：2023年08月31日
广州张静律师解答：可以。开发商破产清算时，需要书面通知全部债权人，还需要根据公司经营规模在省级或全国报纸上刊登公告，任何一个未履行的话，清算手续都不算合法。购房人如果多年后才知道开发商注销了，可以起诉开发商的股东协助办理房产证。如下面这个案件，购房人吴某起诉已注销的开发商股东协助办理房产证，法院就判决支持。
判决书节选：
本院认为，本案争议焦点是东某公司是否应当承担协助庄某办理过户手续的义务。
首先，千某公司与案外人吴某签订的《房地产预售契约》合法有效。而根据广州市房地产交易所出具的《广州市预售房地产转让登记记录》，可知在涉案房屋处于预售状态时，案外人吴某将其与千某公司签约时的权利义务依法已转让给庄某享有并承受。在庄某付清了涉案房屋的房价款及向政府部门支付了相应契税后，千某公司作为出卖人应当履行协助其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。根据房管部门于2018年10月12日出具的《依申请信息公开答复书》内容可知，涉讼房屋于2000年9月20日办理合同转让至庄某名下，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况。根据已查明事实，涉讼房屋现已交付庄某使用，亦无案外人申报权利。综上，本院认为庄某就涉案房屋办理过户手续不存在法律上和事实上的障碍。
根据《最高人民法院关于适用〈公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第一款规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告”，千某公司虽然于2014年8月28日在《民营经济报》AD版刊登清算公告，但并不能就此免除其向已知债权人庄某发出书面通知的义务，东某公司亦未提交证据证明千某公司清算时曾向庄某发出书面通知。千某公司清算中未协助庄某办理涉案房屋产权过户，东某公司作为千某公司唯一股东并同意千某公司清算、注销，本院判决东某公司承担协助履行过户义务。
判决书节选：
本院认为，本案争议焦点是东某公司是否应当承担协助庄某办理过户手续的义务。
首先，千某公司与案外人吴某签订的《房地产预售契约》合法有效。而根据广州市房地产交易所出具的《广州市预售房地产转让登记记录》，可知在涉案房屋处于预售状态时，案外人吴某将其与千某公司签约时的权利义务依法已转让给庄某享有并承受。在庄某付清了涉案房屋的房价款及向政府部门支付了相应契税后，千某公司作为出卖人应当履行协助其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。根据房管部门于2018年10月12日出具的《依申请信息公开答复书》内容可知，涉讼房屋于2000年9月20日办理合同转让至庄某名下，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况。根据已查明事实，涉讼房屋现已交付庄某使用，亦无案外人申报权利。综上，本院认为庄某就涉案房屋办理过户手续不存在法律上和事实上的障碍。
根据《最高人民法院关于适用〈公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第一款规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告”，千某公司虽然于2014年8月28日在《民营经济报》AD版刊登清算公告，但并不能就此免除其向已知债权人庄某发出书面通知的义务，东某公司亦未提交证据证明千某公司清算时曾向庄某发出书面通知。千某公司清算中未协助庄某办理涉案房屋产权过户，东某公司作为千某公司唯一股东并同意千某公司清算、注销，本院判决东某公司承担协助履行过户义务。
