律师随笔
几十年前的宅基地买卖或合建合同有效吗？
作者：张静 律师 时间：2024年11月19日
宅基地纠纷167讲：几十年前的宅基地买卖或合建合同有效吗？
广州张静律师解答：宅基地买卖或合建合同，无论是哪年签订的，成功过户更名了就有效，未过户就无效。有很多人有疑问，说有的人买宅基地房的时间比自己晚，为什么法院认定合同有效，偏偏认定自己的买卖合同无效，其实就是人家过户了自己没过户的原因。2000年前宅基地房买卖是可以过户的，但要缴纳一笔不少的过户管理费，有的人为了省费用就没过户，这打起官司来就属于“未取得政府管理部门同意”，由此导致买卖合同无效。如下面这个案件，法院就详细列举了我国历年来的宅基地相关法律法规，未过户不管哪年买的都是无效的。
判决书节选：
关于陈地主与廖出资人于1993年5月7日签订的《集资合建房屋合同》效力的认定? 根据陈地主与廖出资人所签订《集资合建房屋合同》的约定,廖出资人投资建成涉案房屋后即可取得该宅基地上房屋三至五层的占有、使用及处分的权利,故本院认定该合同实质达成了农村宅基地上房屋转让的法律效果?
关于该合同效力认定的法律适用问题? 本院认为,我国自新中国成立以来即逐步建立了农村宅基地制度并不断予以发展完善,早在1982年2月,国务院发布《村镇建房用地管理条例》已提出宅基地限额要求,并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作出了规定? 1988年12月29日施行的《土地管理法》也已规定农村集体土地的使用权需依法转让,其中第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费? ”1990年1月3日,国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》中进一步要求严格宅基地用地审批手续,建立严格的申请、审批、批准和验收制度,对非农业户口的不批准宅基地用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的,除不再批准新的宅基用地外,还应按其实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费等? 此后于1998年修订的土地管理法即删除了关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定? 由上述法律、行政法规以及国家政策文件内容可知,我国对于农村宅基地使用权转让的限制一直存在且逐步确立了严格的审批手续? 陈地主于1994年1月27日领取的《农村(镇墟)宅基地使用证》中也已注明“凡发现买卖、出租和转让建房用地者,土地收归集体,取消宅基地使用证”? 故廖出资人主张涉案合同订立时农村宅基地可以自由流转,明显与国家当时施行的土地管理政策不符? 而当时施行有效的《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策? ”故即便本案适用1993年合同订立时的法律规定,陈地主与廖出资人所签订《集资合建房屋合同》亦应认定为无效。
广州张静律师解答：宅基地买卖或合建合同，无论是哪年签订的，成功过户更名了就有效，未过户就无效。有很多人有疑问，说有的人买宅基地房的时间比自己晚，为什么法院认定合同有效，偏偏认定自己的买卖合同无效，其实就是人家过户了自己没过户的原因。2000年前宅基地房买卖是可以过户的，但要缴纳一笔不少的过户管理费，有的人为了省费用就没过户，这打起官司来就属于“未取得政府管理部门同意”，由此导致买卖合同无效。如下面这个案件，法院就详细列举了我国历年来的宅基地相关法律法规，未过户不管哪年买的都是无效的。
判决书节选：
关于陈地主与廖出资人于1993年5月7日签订的《集资合建房屋合同》效力的认定? 根据陈地主与廖出资人所签订《集资合建房屋合同》的约定,廖出资人投资建成涉案房屋后即可取得该宅基地上房屋三至五层的占有、使用及处分的权利,故本院认定该合同实质达成了农村宅基地上房屋转让的法律效果?
关于该合同效力认定的法律适用问题? 本院认为,我国自新中国成立以来即逐步建立了农村宅基地制度并不断予以发展完善,早在1982年2月,国务院发布《村镇建房用地管理条例》已提出宅基地限额要求,并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作出了规定? 1988年12月29日施行的《土地管理法》也已规定农村集体土地的使用权需依法转让,其中第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费? ”1990年1月3日,国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》中进一步要求严格宅基地用地审批手续,建立严格的申请、审批、批准和验收制度,对非农业户口的不批准宅基地用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的,除不再批准新的宅基用地外,还应按其实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费等? 此后于1998年修订的土地管理法即删除了关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定? 由上述法律、行政法规以及国家政策文件内容可知,我国对于农村宅基地使用权转让的限制一直存在且逐步确立了严格的审批手续? 陈地主于1994年1月27日领取的《农村(镇墟)宅基地使用证》中也已注明“凡发现买卖、出租和转让建房用地者,土地收归集体,取消宅基地使用证”? 故廖出资人主张涉案合同订立时农村宅基地可以自由流转,明显与国家当时施行的土地管理政策不符? 而当时施行有效的《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策? ”故即便本案适用1993年合同订立时的法律规定,陈地主与廖出资人所签订《集资合建房屋合同》亦应认定为无效。
