律师随笔
业主无法使用车库 请求地产公司赔偿
作者：杨谦 律师 时间：2020年05月14日
xxxxx报xxx月x日电 因无法进入购买的地下车库，业主xx将房地产开发公司告上了法庭，认为其构成违约，请求判令交付地下车库，并赔偿延期交付违约金。今天，xx省xx市中级人民法院对该案作出维持一审的终审判决，驳回原告的诉讼请求。
xx年x月，xx与xx某房地产公司签订某小区地下车库订购协议一份，协议约定了xx购买车库的门牌号、价格、面积等内容。同日，xx一次性交纳了车库价款，开发公司出具收据一张。xx年x月，开发公司向xx发出入住通知书，载明了该车库的具体位置及面积，认为符合交付条件，请xx和物业接洽并办理交房手续。后开发公司开具了车库发票，xx办理了车库的产权登记。
后因该小区业主委员会与开发公司之间存在矛盾，进入该小区地下车库的入口被封闭。xx因无法使用购买的地下车库，遂将开发公司诉至xx市xx区人民法院，请求判令开发公司交付地下车库，并赔偿延期交付违约金。
xx区法院经审理认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司向xx发出入住通知，xx亦在入住通知书上签字，亦办理了车库房屋产权登记，因此开发公司已经完成了占有转移，故其要求开发公司交付车库并承担延迟履行的违约责任，没有合同依据。经现场勘查发现，xx目前无法正常使用车库，系因案涉车库的入口被卷帘门封闭，xx可向相关侵权人主张权利。法院遂判决驳回xx的诉讼请求。
xx不服，向二审法院提起上诉。xx中院经审理维持了原判。
■连线法官■
收房即认定：业主认可房屋正常使用
“审判实践中，存在着当事人在签订商品房买卖合同时，对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为交完钥匙就已经完成交付，而买受人则认为房屋的交付不仅仅是拿到钥匙，还要能正常使用。”该院一审承办法官陈程介绍说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。
也就是说，在双方当事人没有其他明确约定的情况下，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
“一般情况下，收房即认定业主认可该房屋可以正常使用。”xx提醒，如业主认为开发商不具备交房条件，有权拒领房屋钥匙，保留好相关证据，并及时维权。文章来源于网络，侵权请联系删除
xx年x月，xx与xx某房地产公司签订某小区地下车库订购协议一份，协议约定了xx购买车库的门牌号、价格、面积等内容。同日，xx一次性交纳了车库价款，开发公司出具收据一张。xx年x月，开发公司向xx发出入住通知书，载明了该车库的具体位置及面积，认为符合交付条件，请xx和物业接洽并办理交房手续。后开发公司开具了车库发票，xx办理了车库的产权登记。
后因该小区业主委员会与开发公司之间存在矛盾，进入该小区地下车库的入口被封闭。xx因无法使用购买的地下车库，遂将开发公司诉至xx市xx区人民法院，请求判令开发公司交付地下车库，并赔偿延期交付违约金。
xx区法院经审理认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司向xx发出入住通知，xx亦在入住通知书上签字，亦办理了车库房屋产权登记，因此开发公司已经完成了占有转移，故其要求开发公司交付车库并承担延迟履行的违约责任，没有合同依据。经现场勘查发现，xx目前无法正常使用车库，系因案涉车库的入口被卷帘门封闭，xx可向相关侵权人主张权利。法院遂判决驳回xx的诉讼请求。
xx不服，向二审法院提起上诉。xx中院经审理维持了原判。
■连线法官■
收房即认定：业主认可房屋正常使用
“审判实践中，存在着当事人在签订商品房买卖合同时，对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为交完钥匙就已经完成交付，而买受人则认为房屋的交付不仅仅是拿到钥匙，还要能正常使用。”该院一审承办法官陈程介绍说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。
也就是说，在双方当事人没有其他明确约定的情况下，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
“一般情况下，收房即认定业主认可该房屋可以正常使用。”xx提醒，如业主认为开发商不具备交房条件，有权拒领房屋钥匙，保留好相关证据，并及时维权。文章来源于网络，侵权请联系删除
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