目前二手房交易市场比较混乱，买卖一方违反或拒绝履行合同、中介机构违规操作、交易的格式合同漏洞百出等等，使得二手房买卖合同纠纷层出不穷。因此笔者希望通过相关风险的提示指引，使得公众在购买二手房时能够防范相关风险，安心的购买到二手房屋，促进整个二手房交易市场的有序、健康发展。
       一、签订合同前需要注意的问题(一)关于房屋的调查任何一个交易都是要对交易对象进行详尽的了解，房屋更是如此。首先，需要卖方提供房产证原件，核实房屋产权登记人与卖方是否为同一人、是否有共有人、是否存在抵押、房屋性质等问题。如果卖方以各种理由无法提供房产证原件，那么无论该理由多么可信，无论该房产多么优质，都建议停止交易以避免损失。其次，需要卖方提供结婚证及户口本原件，了解卖方的婚姻状况在二手房交易过程中非常有必要，许多案件中常有夫妻一方称房屋属夫妻共同财产，房屋买卖合同未经夫妻一方同意，因此主张房屋买卖合同无效。为避免出现夫妻明知房屋买卖却仍主张合同无效的情况，建议如果是婚姻存续期间，那么夫妻双方必须在合同上签字捺印;如果是离异或未婚状态需要卖方提供相应证明并对个人婚姻状态进行书面承诺。最后，需要买方确认房屋的实际居住情况，了解该房屋是否处于出租状态、是否有其他人借住该房屋，避免出现承租人主张行使优先购买权等情况。(二)关于合同的审查目前二手房交易绝大多数是通过中介机构完成的，中介机构提供给买卖双方的购房暨居间合同都是格式合同，该格式合同大多约定不清、权责不明，存在诸多漏洞，因此建议买卖双方除了签订中介提供的格式合同外，还需要签订一份补充协议，以弥补上中介的格式合同所带来的法律风险。1.关于中介佣金约定目前大多数中介机构提供的合同都有这样的表述“一旦中介提供服务后，无论房屋是否交易成功，一方都需要支付中介费”，这样的条款就存在可商榷的地方，买卖双方一定要认真审查类似条款，如有不合理之处可直接与中介协商更改，避免将来因中介佣金而导致纠纷。2.关于办理手续的顺序约定房产交易属于复杂交易流程，如果该房屋目前存在抵押状态，那么还存在“赎楼”、“公证”等事项，往往各事项之间存在着先后顺序以及不同的义务人，因此建议在补充协议中约定好各事项的办理顺序以及义务人，是先提供资金完成“赎证”手续还是先预约公证等等，只有约定好严格的办理顺序及义务人，才能保证各环节的顺利实施以及违约时的明确责任人，才能让守约方实行法律上的“抗辩权”。3.关于办理时间的约定除了约定办理手续的顺序外，还需要明确办理手续的时限。约定好每个环节的最晚完成时间，可以避免因一方迟迟不履行而导致的交易成本增加等其他经济损失，也能最大程度督促对方按时完成交易以及违约时的责任承担，避免发生纠纷时的互相推诿。二、签订合同时需要注意的问题在现实交易中，无论是中介还是买卖一方都有可能为了促成交易而口头上允诺一些利益，该允诺有时是促成交易的关键因素，因此在签订合同时需要进行一个全程的录音，以记录下这些未反映在合同上的口头承诺。此外，在详细审查合同时，对于有些容易引起歧义的表述及约定不清的条款，需要立即提出并向中介方询问该含义，对于提供格式条款的一方有提示或说明的义务。三、签订合同后需要注意的问题签完合同后并非万事大吉，相反签订合同后才是房屋正式交易的第一步，之后还有付款、赎证、公证、过户、腾房等一系列情况，在漫长的交易过程中，留存相关记录就显得尤为关键。比如付款转账时的凭证及备注、沟通过程中的微信记录及通话录音等，并且注意保存对方违约的证据，这样将来在提起诉讼或应对纠纷时，才能有效运用法律保障自身权益。 
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