法学论文
土地使用权“到期”怎么办？
作者：王景林 律师 时间：2016年04月20日
最近，媒体有报道，浙江省温州市出现20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的问题。此事件经媒体炒作，立即引起社会各界的高度关注。
根据我国法律规定，土地使用权出让按用途不同，使用最高年限分别是，居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。国家规定居住用地最高年限70年，为何温州出现20年就到期呢？据温州市国土局介绍，上世纪90年代，在土地出让政策刚开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，允许按20年到70年分档，各档出让金价格有所不同，由受让方自行选择办理出让手续。选择土地使用年限低的，可减少缴纳相应的土地出让金，这样就会降低房价，使消费者短期受益。
我国《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法出台之前，《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。物权法是新法，城市房地产管理法是旧法，根据新法优于旧法的原则，目前应当适用物权法的相关规定。
从物权法字面意思上看，给人的感觉是“免费”续期，否则怎么能叫“自动”呢？如果可以自动续期，那么设定最高年限70年的意义何在？从温州本次事件来看，如果按照70年期限补足出让金，很多人应该都能理解和接受。但在满70年后，续期是否免费？对此，各方专家估计意见不一。
《物权法》第141条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。从此法律规定看，如果使用期限未满被收回，可以要求补偿，还可退还相应的出让金。既然未满可以退还相应的出让金，那意思是已经缴纳的出让金仅是合同约定的使用期限，如果超过约定期限继续使用土地，就需要另行收取出让金，好像也是合理的。
自动续期，究竟是有偿还是免费？目前，大家都只是在猜测，估计有关部门已经着手论证，不久将会制定出相关实施细则，给公众明确答复。
根据我国法律规定，土地使用权出让按用途不同，使用最高年限分别是，居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。国家规定居住用地最高年限70年，为何温州出现20年就到期呢？据温州市国土局介绍，上世纪90年代，在土地出让政策刚开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，允许按20年到70年分档，各档出让金价格有所不同，由受让方自行选择办理出让手续。选择土地使用年限低的，可减少缴纳相应的土地出让金，这样就会降低房价，使消费者短期受益。
我国《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法出台之前，《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。物权法是新法，城市房地产管理法是旧法，根据新法优于旧法的原则，目前应当适用物权法的相关规定。
从物权法字面意思上看，给人的感觉是“免费”续期，否则怎么能叫“自动”呢？如果可以自动续期，那么设定最高年限70年的意义何在？从温州本次事件来看，如果按照70年期限补足出让金，很多人应该都能理解和接受。但在满70年后，续期是否免费？对此，各方专家估计意见不一。
《物权法》第141条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。从此法律规定看，如果使用期限未满被收回，可以要求补偿，还可退还相应的出让金。既然未满可以退还相应的出让金，那意思是已经缴纳的出让金仅是合同约定的使用期限，如果超过约定期限继续使用土地，就需要另行收取出让金，好像也是合理的。
自动续期，究竟是有偿还是免费？目前，大家都只是在猜测，估计有关部门已经着手论证，不久将会制定出相关实施细则，给公众明确答复。
律师资料
王景林律师
电话：13042158889
