（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）
2019年2月26日，江苏省高级人民法院召开第3次审判委员会，针对执行程序中案外人就涉不动产执行提出的执行异议及执行异议之诉案件审理中的若干问题进行了专题讨论。近年来，随着民事诉讼法的修改及相关司法解释的陆续出台，执行程序中案外人提出的执行异议及执行异议之诉案件纠纷日益增多，其中涉及不动产的案件占相当部分。但由于执行异议之诉属于新的诉讼类型，裁判尺度不统一问题比较突出。为统一全省法院涉及不动产执行异议之诉案件的裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)、《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉法解释》)、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）等法律及司法解释的规定，结合全省法院实际情况，现就不动产执行标的引发的案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理制定本指南，供全省各级法院参考。
一、案外人对执行标的主张实体权益引发的执行异议之诉案件的裁判规则
案外人以其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权益为由提出执行异议的，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，因此提起执行异议之诉的，一般应遵循以下裁判原则：
1.审查执行法院是否为执行标的首查封法院，对于具有下列情形的，应裁定驳回起诉：
（1）执行法院采取首查封措施，但已丧失处置权的；
（2）执行法院既未采取保全措施，也未获得处置权的；
（3）执行法院采取轮候保全措施，但未获得处置权的；
（4）执行法院为受指定或受委托执行的法院，但对执行标的采取的执行行为系上级法院作出的；
（5）执行标的已经执行法院处置，并为执行案件当事人之外的第三人受让，且已执行终结的；
（6）执行标的已经执行法院处置，并由执行案件当事人受让，该执行案件已经执行终结的。
裁定驳回起诉后，案外人的权利救济以及执行法院作出的执行异议裁定，应当依照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》（以下简称《指南（一）》）相关规定处理。
2.审查案外人提出的执行异议是针对执行行为还是针对实体权益，并根据下列情形予以处理：
（1）案外人针对执行行为提出异议，但执行异议裁定错误告知当事人提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。所涉执行异议裁定应通过执行监督程序予以纠正。
（2）案外人基于《民事诉讼法》第二百二十七条所规定的实体权益提出执行异议的，应根据其异议所依据的实体权益类型，判断其是否属于《指南（一）》第三条第1款第（1）至第（10）项所规定的能够排除执行的民事实体权益。
（3）案外人的执行异议系针对执行依据指定交付的特定物提出，或者认为执行依据本身错误的，应裁定驳回起诉，并根据下列情形告知其救济途径：
①执行依据系生效判决、裁定或调解书的，可告知案外人按照《民诉法解释》第三百零三条以及第四百二十三条所规定的第三人撤销之诉程序或者审判监督程序依法寻求救济；
②执行依据系生效仲裁裁决的，可告知案外人按照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条以及第十八条的规定，向执行仲裁裁决的法院申请不予执行予以救济；
③执行依据系具有强制执行效力的公证债权文书的，告知案外人按照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条的规定，另行向有管辖权的法院提起诉讼予以救济。
3.审查案外人执行异议之诉中主张的民事权益是否具有实体法上的依据，并根据下列情形予以认定：
（1）案外人主张所有权的，应当依照《物权法》及其司法解释的相关规定予以审理认定；
（2）涉及夫妻关系存续期间财产权属的，应当依照《婚姻法》及其司法解释相关规定予以认定；
（3）涉及股权以及股东权益认定的，应当依照《公司法》及其司法解释的相关规定予以认定；
（4）涉及债权、合同效力、租赁权以及建设工程价款优先受偿权等问题的，应当依照《民法总则》《合同法》及其相关司法解释等规定予以审理认定；
（5）涉及抵押权、质权以及留置权的，应当依照《物权法》《担保法》及其司法解释等相关规定予以审理认定。
4.审查案外人执行异议中主张的实体权益是否已经生效法律文书所确认，并根据下列情形予以处理：
（1）金钱债权执行中，案外人依据另案作出的生效法律文书提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并根据《异议复议规定》第二十六条规定作出相应的执行异议裁定。
（2）金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效确权或形成性质的法律文书，主张其享有所有权，因此提起执行异议之诉，请求排除对该执行标的执行的，原则上应予支持。但具有下列情形的，不予支持：
①案外人根据伪造的证据取得另案生效法律文书的；
②案外人与被执行人恶意串通，以逃避债务或规避执行的；
③案外人取得的另案生效法律文书认定的事实及其裁决结果损害申请执行人或其他债权人权利的；
④案外人取得的另案生效仲裁裁决存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定情形的。
（3）金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效确权或形成性质的法律文书，主张其享有所有权，由此引起的执行异议之诉案件，根据下列情形处理：
①案外人以另案生效法律文书（判决书、调解书或仲裁裁决）为依据，主张其享有民事实体权益，请求停止执行的，原则上不予支持。但案外人有充分证据足以证明其是实际权利人的除外。
②案外人未向执行法院提出执行异议，或者在提出执行异议的同时，另行对被执行人提起诉讼，请求对执行标的予以确权的，执行法院或者其他法院应当不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。违反上述规定作出的生效裁判文书，应通过审判监督程序予以撤销。
（4）申请执行人对案外人在执行标的查封前取得的另案生效确权或形成类法律文书申请再审的，可以根据案件具体情况决定执行异议之诉案件是否中止审理，以等待再审的处理结果。
（5）另案生效法律文书仅作为案外人提供的证据使用，执行异议之诉案件的判决不就其对错进行评判。
5.审查执行依据是否已经被提起再审，并根据下列情形予以处理：
（1）执行依据已经被提起再审的，执行异议以及执行异议之诉案件应中止审理，并依照《指南（一）》第九条的规定进行处理；
（2）执行依据虽未提起再审，但发现生效裁判确有错误，且本院有权提起再审的，应依法通过审判监督程序提起再审；本院无权提起再审的，应告知案外人依法申请再审或提起第三人撤销之诉。
6.审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位。同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，除法律和司法解释另有规定外，应当根据下列原则处理：
（1）坚持法定优先权优先于物权；
（2）物权优先于债权；
（3）法律规定的特殊债权优先于普通债权；
（4）普通债权平等保护原则。
二、案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理
7.金钱债权执行中，执行标的系被执行人根据《最高人民法院关于适用＜物权法＞若干问题的解释（一）》第七条、第八条所规定的生效裁判、仲裁裁决或者强制执行裁定所取得，原所有权人作为案外人提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。
8.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
①案外人系建设工程承包人或实际施工人；
 
②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
⑤以房抵债协议合法有效；
⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。
（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。
9.金钱债权执行中，执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制执行措施，商品房买受人（仅限自然人）以其系消费者为由提起案外人异议及由此引发执行异议之诉，同时符合以下条件的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；
（2）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；
（3）案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；
（4）案外人已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。
 
案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：
（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋；
（2）案外人为未成年人的，其监护人名下无用于居住的房屋；
（3）上述两种情形仅限于案外人长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围内。
10.金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。
买受人的权利主张虽然不符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定情形，但符合《查扣冻规定》第十七条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张也应予以支持。
11.金钱债权执行中，执行法院对被执行人名下不动产采取执行措施，案外人以该不动产的受让人为由提出执行异议，请求停止处分，应根据下列情形予以处理：
（1）案涉不动产已办理物权预告登记的，应予支持；
（2）案涉不动产符合物权登记条件，且在预告登记有效期内的，应予支持；
（3）案涉不动产的预告登记已经失效，或者在执行法院查封之后办理预告登记的，不予支持。
建设工程合同承包人为实现其建设工程价款优先受偿权，申请对其建设施工的房屋予以强制执行，不适用本部分上述规定。但案外人系商品房消费者，且符合《异议复议规定》第二十九条规定的除外。
三、案外人基于被执行人向其购买的不动产提起的执行异议之诉案件的处理
12.执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分或全部价款的不动产采取执行措施，案外人在提出执行异议以及执行异议之诉的同时，请求解除合同、撤销合同或者赔偿损失等其他诉讼请求的，应由执行法院分别立案，合并审理。是否支持其解除或撤销合同的请求，应根据下列情形处理：
（1）案外人以行使约定解除权为由，请求解除合同、撤销合同的，不予支持；
 
（2）案外人主张行使法定解除权、撤销权的，应根据案件具体情况依法审理认定；
（3）判决支持解除或撤销合同的，裁判理由中应载明案外人应当将被执行人已经支付的购房价款交付执行。
13.执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或排除执行的，根据下列情形处理：
（1）申请执行人愿意支付剩余价款或者同意从不动产变价款中优先支付剩余价款的，应驳回其异议申请；案外人因此提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。案外人同时提出的解除或撤销合同请求，不予支持。
（2）被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。
四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理
14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
15.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的房屋采取强制执行措施，案外人与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的，该案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，不予支持。
五、案外人基于房屋合作开发或联建关系提起的执行异议之诉案件的处理
16.金钱债权执行中，案外人以其系房屋联建合同关系当事人为由提起的执行异议之诉案件，区分下列情形予以审理认定：
（1）执行法院依据生效法律文书，对作为被执行人的项目公司名下房屋执行时，该项目合作当事人中一方以其对房屋享有实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉，要求排除执行的，不予支持；
（2）执行法院依据生效法律文书，对被执行人与他人显名合作联建开发的房屋采取查封或执行措施，案外人作为合作联建开发合同的另一方，以其对房屋享有共有权为由提起执行异议，请求解除查封的，不予支持。案外人提起执行异议之诉，请求对案涉房屋停止执行的，应根据双方之间合作联建的基础合同法律关系的审理，区分以下情形予以处理：
①联建合同已明确约定案外人应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋的部分，不得执行；
②联建合同未明确约定应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋，仅约定分配份额或者比例的，对案外人应分得的份额或比例之内的房屋不得执行。
（3）执行法院依据生效法律文书，对被执行人开发建设的房屋采取执行措施，案外人以其与被执行人存在隐名开发合同关系，对隐名开发合同中约定归其所有的房屋提出执行异议，并要求排除执行的，不予支持。案外人认为其权益受到损害的，可根据合作协议另行向被执行人追偿。
六、案外人基于国有土地上房屋征收用于产权调换的房屋（以下简称征收安置房）提起执行异议之诉案件的处理
17.案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；
（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；
（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；
（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。
18.案外人对基于征收集体土地的安置房屋提起的执行异议之诉的案件，可参照上述意见处理。
七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理
19.执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
20.案外人就违法建筑提起执行异议之诉，应区分以下情形予以处理：
（1）案外人仅请求对违法建筑予以确权的，应向其释明变更诉讼请求；
（2）案外人既请求对违法建筑确权，又请求对违法建筑排除执行的，应向其释明放弃对违法建筑确权的诉讼请求；
（3）案外人拒不变更或拒绝放弃对违法建筑确权的诉讼请求的，对该请求不予受理；已经受理的，裁定驳回其要求确权的起诉。
八、案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉案件的处理
21.案外人基于执行标的共有权人身份提出执行异议，请求排除执行的，根据下列情形予以处理：
（1）执行标的为共同共有且不可分割的，当事人对共有权及其份额无异议的，应裁定驳回其异议，并依照《民事诉讼法》第二百二十五条规定交代救济权利；
（2）执行标的为按份共有且可分割，且当事人对共有权及其份额无异议的，应支持案外人的异议请求，并依照《民事诉讼法》第二百二十五条规定交代救济权利；
（3）执行标的是否为共有财产或者共有份额存在争议的，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理，并在执行异议之诉中对案外人享有的份额进行认定，判决不得执行案外人享有的变现份额。
22.执行依据确定的债务人为夫妻一方，执行法院查封、扣押、冻结或处置被执行人在夫妻共有财产中的份额，被执行人的配偶对财产份额提出异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。被执行人的配偶请求排除执行的，不予支持。
23.执行依据确定的债务人为夫妻一方，夫妻另一方对被执行人个人名下的财产主张权利，或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或其份额提出案外人异议的，依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理，并在执行异议之诉中对案外人享有的份额进行认定，判决不得执行被执行人配偶享有的变现份额。
24.执行依据确定的债务人为夫妻一方，执行法院对婚前登记在被执行人名下房屋予以查封，被执行人配偶作为案外人以双方约定该婚前财产归夫妻共有为由提出执行异议，请求排除执行的，依据《婚姻法》第十九条第二款的规定，不予支持。
25.执行依据或其他相关生效法律文书确认案涉债务系夫妻共同债务，未参加诉讼的配偶一方以该债务非夫妻共同债务为由提出执行异议的，裁定不予受理；已经受理的，驳回其异议，告知其依法通过审判监督程序救济。
26.执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人已离婚，执行法院不得追加其前配偶为被执行人，但该债务形成于夫妻关系存续期间的，可对原夫妻另一方离婚时分得的财产采取执行措施，原夫妻另一方提出异议的，属于案外人异议，应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。
27.执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚，约定被查封房产归另一方所有，被执行人原配偶提起执行异议及异议之诉的，区分下列情形处理：
（1）案涉房产已经过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶因此提起案外人执行异议之诉，请求排除执行的，如果离婚财产协议分割行为发生在执行依据诉讼或仲裁之前，或者发生在执行依据所确定的债务形成之前的，应予支持。申请执行人有证据证明被执行人系与案外人虚假离婚放弃财产或无偿转让财产的，可根据《合同法》第五十二条、第七十四条规定另行起诉，请求确认夫妻财产分割协议无效或撤销该协议。
（2）案涉房产仍在被执行人名下，尚未过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但其提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
（3）被执行人未履行离婚协议，原配偶在该房产被查封前已通过诉讼、仲裁且已裁决被执行人为其办理房屋变更登记，查封时尚未办理过户登记手续，原配偶提出案外人执行异议之诉，主张该房归其所有，请求排除执行，如果离婚协议签订于执行依据所确定的债务形成之前的，可以参照《异议复议规定》第二十六条第一款第（一）项规定，判决不得对该房屋执行。
九、其他
28.本审理指南（二）自下发之日起施行。本院以前有关规定与本审理指南不一致的，以本审理指南为准。法律、司法解释、规范性文件另有新规定的，以法律、司法解释、规范性文件为准。