一、问题提出
由于各种原因，开发商经常不能按照合同约定的期限交房，对购房人构成合同违约。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于开发商来说，除了继续履行、采取补救措施，可能还要赔偿购房人因开发商违约造成的损失。延期交房在实践中产生的纠纷较多，笔者对此作简单梳理。
二、延期交房原因
开发商延期交房，实践中原因较多。我们以开发商是否需要承担违约责任，将此分成两类：
1、不承担违约责任
开发商不需要承担违约责任，有法定免责和约定免责两种情况。法定免责，主要指遇到不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。主要有自然灾害、政府行为、社会异常事件三种情形。自然灾害有地震、洪水、火山爆发、山体滑坡等，政府行为有征收、征用等，社会异常事件有战争、罢工等。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。约定免责，主要是指双方在签订合同时，对可以免责的事由进行约定。事后发生这些免责事由时，可以免除一方或双方的违约责任。
2、承担违约责任
承担违约责任的情形，又分两种：一种是自身原因导致，一种是第三人原因导致。自身原因，主要有开发商对设计、规划进行了修改，导致停工、窝工、增加工程量；开发商资金链断裂，导致工程长时间停工；工程完工未能验收合格；开发商故意拖延时间，等待涨价，等等。第三人原因，主要有承包人、分包人违约，未能按时完成工程进度；建筑材料、设备供应商未能依约提供合格材料、设备，致使工期延迟等。对于自身原因造成的交房延期，需要开发商自己承担违约责任。对于第三人原因导致的交房延期，根据合同相对性原则，开发商亦应当向购房人承担违约责任，事后，可以向第三人追偿。
三 、延期交房可以解除合同
1、协商解除
根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当出现交房延期时，购房人可以与开发商协商解除合同，并就合同解除后的相关处理事宜达成一致。实践中，这种协商解除合同的情形较少，主要还是因为双方就赔偿问题无法达成一致。
2、约定解除
如果双方在合同中有明确约定了合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如双方约定交付时间，再允许一定期限延迟，超过期限的话，购房人就可以解除合同。如果是房价平稳的话，解除可能还好解决，但如果房价有波动，实践中很可能就有一方不同意解除合同，必要时只能是通过诉讼解决。
3、法定解除
根据《合同法》第九十四条第二项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定，开发商延期交房，如果双方没有另外约定，购房人可以进行催告，并给予三个月的合理期限，期满还是无法交房，购房人可以行使解除合同的权利。如果没有进行催告，自解除权发生之日起一年后，解除权消灭。
四、延期交房可以要求赔偿损失
开发商延期交房构成违约，购房人可以选择解除合同，或不解除合同，不论是解除合同，还是不解除合同，都可以依法主张违约赔偿责任。现将两种情况下的赔偿责任分别讨论如下：
1、不解除合同的情况下
1）有约定的从约定。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果双方对延期交房的情况明确约定了违约金，或损失赔偿额的计算方式，发生延期交房的情况时，购房人可以直接向开发商主张约定的违约金，作为因违约造成的赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果违约金过低或过高，可以依法请求人民法院或者仲裁机构予以增加或减少。增加或减少主要依照实际损失作为标准，超过实际损失30%即为高，或低于实际损失70%即为低。对于实际损失，一般可以参照同地段同类房屋租金标准，或者以银行贷款利息损失作为标准。
2）没有约定的，可以参照同地段同类房屋租金标准作为赔偿标准。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果双方对违约金数额，或者损失赔偿额，没有在合同中明确约定，对此可以按同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿金额。如果有证据证明，其实际损失不止同地段同类房屋租金标准，理论上可以主张按实际损失赔偿，但需要购房人举证证明，实践中难度较大。
2、解除合同的情况下
1）有约定的从约定。
双方在合同中明确约定因一方违约造成合同解除时应当支付一定标准的违约金，或约定损失赔偿额的计算方法，发生解除合同情形时，可以按照双方的约定处理，具体说理同上。
2）没有约定的，退还购房款，赔偿损失，包括房屋涨价损失。
根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该规定，开发商应当返还购房人的购房款，预付的公共维修基金，并赔偿按揭贷款利息、房屋契税款、购房款的利息等损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于违约造成合同解除后，违约方赔偿守约方的损失，包括直接损失和预期可得利益的损失，房屋涨价损失是可得利益损失。对于房屋涨价部分作为可得利益损失，应当由开发商赔偿给购房人，不能因为开发商违约还坐享房屋涨价部分，这样就会助长开发商违约，违反公平原则。