一、概念
        《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。由此可以得出，所谓建设工程价款优先受偿权，是指发包人未按照约定支付工程价款，承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程依法拍卖，对折价或拍卖所得的价款，承包人享有优先受偿的权利。
二、建设工程价款优先受偿权性质和效力
1、法定优先权 
        最高人民法院《关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示》的复函中提到，建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。它是依法律直接规定而成立，无须经过登记。建设工程款优先受偿权是承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权，不仅可以对抗发包人，还可以对抗抵押权，是一种对物的支配权，属于物权范畴。
2、担保物权 
        它是为担保承包人的建设工程价款债权而设立，具有一般担保物权的属性，是一种担保物权，效力优先于一般债权和其他担保物权。
三、优先权保护的建设工程价款范围 
        《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这是之前的规定，有些笼统，致使实践操作中有些困难。比如，有些地方法院的判决中，将工程价款的利息也纳入优先受偿权范围，对此颇有争议。 
        《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第21条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。这是最新的司法解释，2019年2月1日才施行，应当以此为准。这里明确将逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等排除在外，以后应当不会再有争议。 
        目前，国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有：住房城乡建设部、财政部《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）第1条第1款规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。 原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建标[1999]1号）第5条规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。这里工程价格的概念比工程价款的概念范围宽，但缩小理解，可以将建设工程价款理解成由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。其中，直接成本包括人工费、材料费、施工机具使用费。间接成本又称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。也就是说，如果工程已竣工，应为竣工结算价。如果工程未竣工，应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。 
        这里有必要强调的是，包括承包人的正常利润，也包括承包人的垫资款。建筑行业属于薄利行业，行业整体利润水平不高。之所以设立优先受偿权，旨在保护农民工等建筑工人的利益，所以承包人的利润应当在优先保护范围。
四、优先权保护的建设工程范围 
        根据《合同法》第269条 规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。这里没有列入监理合同，应当加上。优先权保护的建筑工程范围仅限施工合同，对于勘察、设计、监理合同产生的合同价款纠纷，不属于优先权保护范围。 
        根据《建设工程质量管理条例》第2条规定，凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。《建设工程安全生产管理条例》第2条规定， 在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等有关活动及实施对建设工程安全生产的监督管理，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建筑业按从事工程建设的不同专业划分为“土木工程建筑业”“线路、管道和设备安装业”“装饰、装修业”三大类。《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复（[2004]民一他字第14号）》中特别提到，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第18条规定，装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。由此看出，优先权保护的建设工程范围包括“土木工程建筑业”“线路、管道和设备安装业”“装饰、装修业”等。
五、相关主要裁判规则
1、合同解除后，不影响承包人享有优先受偿权 
        实践中经常遇到，由于发包人或承包人原因，双方可以通过协议或法定解除合同，这种情况较为普遍。建设工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的劳动与建筑材料已经物化到建筑工程中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，合同解除后，承包人对于涉案工程仍应享有优先受偿权。
2、工程未竣工，不影响承包人享有优先受偿权 
        在施工过程中，因为发包人资金链断裂导致工程停工，或更换承包人、解除合同等原因，导致工程未能竣工。《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第26条规定，非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。 
        《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二） 》第二十条规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。工程是否竣工，不影响建设工程价款优先受偿权的成立，但前提是建设工程质量合格。
3、工程未竣工，亦未结算，优先权可从起诉之日起计算期限 
        根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这是之前的规定，现在应当参照最新的司法解释处理。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第22条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。实践中，因为各种原因，不少建设工程未能如期竣工，双方又不能结算。在这种情况下，如果以建设工程合同约定的竣工之日起计算优先权期限，很可能造成工程款数额尚未确定，承包人即已超过主张优先权的行使期限，这与优先权设置的目的相悖。司法实务中，支持承包人从起诉之日起计算优先权期限。因为在起诉后，可以在法院主持下通过双方协商、鉴定等方式确定工程价款，为发包人应当给付建设工程价款创造了明确条件。
4、合同无效时，不影响优先权行使 
        建设工程领域，合同无效的情形所占比例较大。建设工程合同无效时，是否支持建设工程价款优先权行使，之前存在争议较大，并且有的法院前后判决结果都会不同。如果认定合同无效时，承包人均不享有工程款的优先受偿权，则很难平衡双方当事人的利益关系，承包人处于不利地位，工程款债权很难实现。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定， 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。建设工程合同无效，但只要质量合格，双方可以参照合同约定支付工程价款。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第19条规定，建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。从本条规定可以看出，只要工程质量合格，承包人就可以主张优先权，并未要求建设工程合同有效作为前提。从优先权立法目的出发，即使合同无效，承包人的优先受偿权不受影响。
5、分包人、实际施工人有条件地享有优先受偿权 
        《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第29条规定，因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。按此精神，因违法分包、转包等导致建设工程合同无效时，不得主张优先权。这是之前的裁判精神，现在应当不再适用。最高院民一庭《民事审判指导与参考》2016年第1辑中提到，建设工程施工合同纠纷司法解释第二十六条规定了分包人和实际施工人完成了其与总包人或转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或者转包人不主张或者怠于主张工程价款优先权的情况下，应允许分包人或者实际施工人就其承建的工程部分在发包人欠付的工程款范围内向发包人主张工程价款优先权。这里提到质量合格，即可向发包人在欠付工程款范围内主张优先权，应当以此为准。这与司法解释二的观点相吻合。
6、建设工程债权转让后，受让人应享有优先受偿权 
        实践中，承包人基于某些原因，需要将建设工程价款的债权转让，对此法律并未禁止，承包人可以依法转让债权。债权转让后，受让人是否一并享有优先受偿权，对此存在争议。根据最高院审判指导，建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。
7、不得行使建设工程价款优先受偿权范围 
        根据《合同法》第286条规定，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的，不得依法主张优先权。不宜折价、拍卖的建设工程主要包括：直接关系到国家利益和社会公共利益的工程，行使建设工程优先权将会严重影响整体功能的工程，质量不合格的建设工程。 
        根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费者为生活居住需要，且已经支付全部或大部分款项（全部房款50%以上），不管是否已经办理房屋登记或者合同备案，承包人的优先受偿权均不得行使。 
        另外，对于违法建筑、拆迁安置房，承包人亦不得主张优先受偿权。
8、双方可以约定放弃建设工程价款优先受偿权，但有条件限制 
        建设工程优先受偿权是法定的、具有担保性质的民事财产权利，既然是民事权利，当事人之间如果意思表示真实，可以约定放弃。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第23条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。从该规定得出，发包人与承包人可以约定放弃优先受偿权，但前提是不得损害建筑工人利益，这与设定优先权的初衷相一致。如果不对放弃优先受偿权加以限制，很有可能在实践中，发包人与承包人串通，从而损害到建筑工人的合法权益，不利于建筑行业发展，也不利于社会稳定。

主要参考文献：
①参见王利明：《合同法》第397页，中国人民大学出版社，2015年。
②参见王毓莹：《建设工程施工合同解除后承包人仍享有建设工程优先受偿权—陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》，载于《民事审判指导与参考》2013年第3辑，人民法院出版社，2014年。
③人民法院出版社法规编辑中心：《建设工程施工合同司法解释及司法观点全编》，2019年。
④周利明：《解构与重塑-建设工程合同纠纷审判思维与方法》，2019年第1版。
⑤邬砚：《建设工程合同纠纷-254个裁判规则深度解析》，2019年第2版。
⑥贺小荣：《<关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复>的解读》，载于《民事审判指导与参考》2005年第1辑，法律出版社，2005年。
⑦关丽：《就同一建设工程分别签订的多份施工合同均被认定无效后，应当参照双方当事人合意并实际履行的合同结算工程款》，载于《民事审判指导与参考》2013年第3辑，人民法院出版社，2014年。
⑧人民法院出版社法规编辑组：《分包人或者实际施工人是否享有优先受偿权》，载最高院民一庭《民事审判指导与参考》2016年第1辑，人民法院出版社，2016年。