浅谈离婚时房产分割问题
作者：王景林 上海律师
一、问题提出
近些年，在全国范围内，离婚率不断攀升。不管是经济发达地区，还是内陆较为落后地区，离婚率都在增长。像沿海发达城市，有的地方的离婚率接近50%，令人咋舌。有些专家非常乐观地提出，离婚率攀升，是社会进步的一种表现，因为每个人都越来越追求个性和自由，不再委屈自己过着不幸福的生活。离婚时必然牵扯到财产分割，其中最大头的一般就是房产。对于房产分割的一些问题，笔者在此作简要梳理。
二、处理规则
1、法定规则：婚前房产系个人财产，婚后房产一般为夫妻共同财产。
根据《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。也就是说，在双方婚姻登记前，一方所得的房产，包括自己购买、父母出资购买、继承或赠与所得等情形，登记或暂未登记在一方名下的房产，均直接认定为夫妻一方的房产。
根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，即婚后所得房产，包括夫妻一方出资或双方共同出资购买、一方父母出资或双方父母共同出资、继承或赠与所得等情形，一般认定为夫妻共同财产。
2、约定规则：双方可以书面约定财产归属及份额。
《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。也就是说，虽然根据法律规定，房产有可能是一方所有，或双方共同所有，但允许双方采用书面形式约定，对婚姻存续期间或婚前的房产作出归属及份额的约定，只要书面约定系双方真实意思表示，即认为约定有效，以后双方应当遵照执行。
以上两点，是总的处理规则，但在实践中实际情况因个案不同，较为复杂。笔者对上述以外的一些常见情形进行列举。
三、常见情形
1、婚前一方首付购房，登记在首付一方名下，婚后共同还贷。
这种情况较为普遍。通常是男方婚前首付购房，包括男方父母支付首付的情形，房产登记在男方名下，婚后由双方共同还贷。婚姻存续一段时间后，一方或双方提出离婚，并要求分割房产。
处理方式：首先，允许双方协商处理。如果协商不成，房产及尚未归还的贷款归产权登记一方，对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，通常是各半。
2、婚前一方首付购房，登记在首付一方名下，婚后由双方父母或一方父母还贷。
如果明确约定还贷只赠与自己子女一方的，且系首付一方父母还贷的，该房产为首付一方的个人财产。
如果没有明确约定还贷只赠与自己子女一方，可以视为对双方赠与，视为婚后双方共同还贷，处理方式同1。实践中，很少有父母事先明确约定只赠与自己子女一方的，原因可能有：他们没有这种法律意识，他们忌讳谈到这些只有在离婚时才会出现的问题。等到离婚时，有些父母后悔了，通过后补证据，以证明只赠与自己子女一方的，如果是在法院起诉解决的话，法院会对此证据进行严格审查。
3、婚前一方首付购房，登记在双方名下，婚后共同还贷，或由双方父母或一方父母还贷。
婚前首付，房产登记在双方名下，可以视为首付一方系对另一方的赠与。婚后双方共同还贷，或双方父母或一方父母还贷，并未明确只赠与自己子女一方的，一般按夫妻共同财产处理。若有相反证据足以推翻除外。
4、婚前或婚后一方购房，登记在另一方名下或双方名下。
因为登记在另一方名下或双方名下，不管是发生在婚前或婚后，可以视为赠与，一般作为夫妻共同财产处理。这里包含婚后在房产上加名的情形。作为夫妻共同财产，以后并不一定就会各半平分，法院一般会从各方贡献大小、结婚时间长短、有无过错等因素综合考虑分割比例，以实现法律的公平。
5、婚后一方父母出资购房，产权登记在出资人子女名下。
这里又分两种情况：1）如果是出全资购房，直接视为出资人子女的个人财产。2）如果是部分出资或首付，产权登记在出资人子女名下，婚后双方又共同还贷，对此处理，参照1情况处理。
6、婚后一方父母或双方父母出资购房，产权登记在双方子女名下。
这种情况下，不管一方父母或是双方父母出资，因为产权登记在双方名下，一般视为对双方的赠与，直接按夫妻共同财产处理，明确提出只赠与自己子女一方除外。
7、婚后一方继承或赠与所得的财产，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的房产。
如果在遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产，依法应当只属一方的个人财产。若没有确定只归一方，可以视为夫妻共同财产。
8、双方出资购买一方父母名义的房改房。
如果房改房登记在一方父母名下，不作为夫妻共同财产，对于出资部分可以作为债权处理。如果房改房登记在夫妻双方名下，可以视为对双方的赠与，作为夫妻共同财产。如果登记于房改房一方子女的名下，视为对一方的赠与，属于一方个人财产。
9、夫妻共同出资购买，登记在未成年子女名下的房产。
如果双方同意赠与小孩，可以作为小孩财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理。如果双方都不认可系赠与，离婚时可以作为夫妻共同财产处理。
四、相关问题
1、未取得所有权（即房产证）的房产
离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院一般不作处理，但会根据实际情况判决由当事人使用。待取得所有权后，双方若协商不成，可以另行起诉解决。
2、一方擅自处分双方共有房产
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，若第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。但在离婚时，可以向另一方主张擅自处分房屋造成的损失。
3、一方有隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共有的房产的
对于此种情形，婚后若被发现，可以从发现之日起两年内请求再次分割。
4、分割房产原则
法院一般会从照顾子女和女方权益、照顾无过错方、有利生产、方便生活、方便管理的原则。
5、房产价值及归属发生争议时处理方式
如果双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得，可以采用竞价方式，出价高者得，然后根据出价给予对方补偿。
如果一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。如果双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。