简析租赁关系中拆迁补偿分配问题

一、案情介绍
2014年4月22日，A公司、赵某签订《房屋租赁合同》，约定A公司承租赵某位于本市松江区某处房屋，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日。其中，合同第四条第二款第七项约定，A公司在租赁期间如遇国家动迁应无条件按时搬迁，所有动迁补偿归赵某所有,设备搬迁费归A公司所有。合同签订后，双方依约履行合同。合同期满后，双方未再续签合同，A公司继续使用，向赵某支付租金至2017年3月31日。
2017年3月21日，赵某向A公司发送通知，双方租赁合同到期不再续签，要求A公司于2017年4月21日前搬离涉案房屋。
2017年4月29日，上海市松江区石湖荡镇人民政府与赵某签订《减量化企业清拆补偿协议》，约定对赵某的房屋进行减量化清拆补偿，经评估总价为49,726,213元，其中房屋35,898,351元、房屋装修1,801,464元、其他构筑物及附属设施9,260,528元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备费用2,765,870元。停产停业损失补偿9,251,300元，搬迁补偿1,131,467元，以上共计补偿款60,108,980元。
赵某拒绝向A公司补偿，A公司将赵某告上法院，要求返还押金8,477元；支付清拆补偿款253,600元（包括办公室搭建费用80,000元、停产停业补偿费105,600元、搬迁费18,000元、装修费50,000元）。庭审中，赵某提供了涉案房屋集体土地建设用地使用证，A公司认为系争土地不能用于工业出租，故认为租赁合同无效。
松江法院审理后认为，A公司与赵某的房屋租赁合同在2016年4月30日即已到期，后双方未再签订书面的租赁合同。之后，A公司继续占用涉案房屋，其应当向赵某支付占用期间的房屋占用费，但不能据此认定A公司、赵某达成继续履行原租赁合同的合意。赵某在2017年4月与拆迁部门签订清拆补偿安置协议，此时双方签订的租赁合同已经到期，双方合同已经履行完毕，A公司对其所租赁厂房进行的装修，赵某依据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权。故A公司要求赵某向其支付办公室搭建费用、停产停业补偿费、搬迁费、装修费，缺乏事实和法律依据，不予支持。法院判决支持退还押金外，其他诉求驳回。 A公司不服，提起上诉。
上海一中院审理后认为，赵某与A公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，A公司向赵某承租房屋用于生产和办公，即使此项用途违反了涉案土地的性质或规划，亦不必然导致两份租赁合同中有关拆迁补偿利益归属问题的条款无效，故双方仍应恪守该些约定。合同在2016年4月30日期满后，A公司继续使用租赁物，赵某没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，但赵某可以随时解除合同。赵某在2017年3月21日通知A公司，双方的房屋租赁合同解除，A公司之后继续占有、使用涉案房屋，构成无权占有。关于办公室搭建费用、装修费，根据双方合同约定，合同终止时，A公司应将租赁场所内所有物品全部搬离，使租赁场所恢复原状，经赵某认可后归还，费用自理。A公司归还租赁场所时，不得向赵某提出偿还已支出的各种费用，不得要求赵某收买装修和各种设备。故A公司主张的办公室搭建费用、装修费，本院不予支持。关于停产停业补偿费，根据租赁合同的约定，A公司在租赁期间如遇国家动迁应无条件按时搬迁，除设备搬迁费归A公司所有外，所有动迁补偿归赵某所有与A公司无关。因此，A公司主张的停产停业补偿费，本院亦不予支持。至于A公司提出停产停业损失费和设备物资搬迁费是政府对A公司搬迁受损而给予的补偿，其未提供相应证据证明，本院不予认可。二审驳回上诉，维持原判，对赵某自愿补偿设备搬迁费15,000元予以支持。

二、上海确需征收房屋情形
1、征收国有土地上房屋
2011年1月19日，国务院常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。为贯彻执行该条例，结合上海的实际情况，上海市人民政府于2011年10月19日公布了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，该细则系对上述条例作更加具体的解释和补充。对于确需征收房屋的情形，我们采用细则中的规定。总之一句话，为了公共利益的需要，政府可以作出房屋征收决定。对于哪些属于公共利益的需要，该细则中也明确列举了六种情形：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。也就是说，上述几种情形，政府可以作出征收房屋决定。

2、征收集体土地上房屋
根据土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制土地，即国家所有的土地，简称国有土地。劳动群众集体所有制土地，简称集体土地。目前，并未出台集体土地上房屋征收与补偿的相关规定，国务院能代表国家行使国有土地的所有权，但并未赋与其行使集体土地的所有权。全国不少省份均出台了当地征收集体土地房屋补偿规定，像上海早在2002年就颁布《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（已失效），2011年上海市政府公布《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，上海市规划局和国土资源管理局2017年公布关于贯彻《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的若干意见。其中并未提到何种情形确需征收房屋，可以参考上述法规规定的情形，由政府作出征收房屋决定。

三、上海征收非居住房屋补偿项目
1、征收国有土地上非居住房屋
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收非居住房屋，主要有以下补偿项目：1） 被征收房屋的市场评估价格；2） 设备搬迁和安装费用；3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；4）停产停业损失补偿；5）按期搬迁奖励。

2、征收集体土地上非居住房屋
根据《上海市征收集体土地上房屋补偿暂行规定》规定，征收非居住房屋，主要有以下补偿项目：1） 被征收房屋的房屋建安重置价、相应的土地使用权取得费用的评估价；2）设备搬迁和安装费用；3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；4）停产停业损失补偿。

四、租赁关系中拆迁补偿分配
1、有约定的，从约定。
根据《上海市房屋租赁条例》第四十二条第二款规定，房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。这里只提到租赁关系按合同约定处理，并未明确拆迁补偿如何在出租人、承租人之间分配，但弦外之音是，双方就拆迁补偿可以进行合同约定。
根据《商品房屋租赁管理办法》第七条第二款规定，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。出租人与承租人应当约定房屋被征收或拆迁时的处理办法，该处理办法包含对拆迁补偿利益的分配。也就是说，双方可以事先作出约定，遇到征收或拆迁时，按约定处理。该办法明确规定，适用城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁。对于集体土地上的房屋租赁关系，遇到征收拆迁时，对于补偿如何分配，并无相关规定，可以参考该办法，允许双方自由约定。对于拆迁补偿利益的分配，属于租赁当事人可以处分的私权，根据合同自由的原则，允许当事人双方对此作出约定。

2、没有约定的，按补偿项目分归各自所有。
如果双方并未在租赁合同中对拆迁补偿如何分配加以约定，这种情况该如何处理，目前并无明确的相关规定。根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，对于公有居住和非居住房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，可以按如下原则分配：搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。这里仅限于公有住房，对于其他类型的房屋拆迁补偿，可以参照该规定予以处理。实践中亦是如此在操作。

五、拆迁补偿分配时常见问题列举
1、因拆迁提前解除合同，出租人不承担违约责任
对政府因公共利益的需要发起的征收拆迁，依法属于不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。若因政府主导的征收拆迁行为，导致双方租赁合同不能继续履行，依法可以终止合同，且双方互不承担违约责任。对于双方因此造成的损失，主要通过政府给予的补偿加以弥补，按补偿项目分别归各自所有，除非双方之前有其他明确约定。

2、出租人签订拆迁补偿协议
根据规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人即房屋所有权人、公有房屋承租人、土地权利人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。以后补偿时，按户进行补偿。对于与房屋所有权人、公房承租人、土地权利人签订租赁合同的实际承租人，一般无权参与房屋征收补偿协议的签订。在签订征收补偿协议时，通常都已经过房屋征收评估机构进行过评估，将补偿项目、标准、方式都已确认。

3、承租人对于评估结果难以提出异议
对于被征收房屋的各项补偿标准，通常会委托评估机构进行评估。对于评估机构，一般由房屋所有人、公有房屋承租人、宅基地使用人在有相应资质的估价机构中协商选定，协商不成的，可以通过少数服从多数的原则投票决定，还可以通过摇号、抽签等随机方式确定。
对于国有土地上房屋征收补偿，若对评估结果有异议，应当在收到报告10内申请复核评估。对复核结果有异议，应当在收到复核结果10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。对于集体土地上房屋征收补偿，若对评估结果有异议，并未规定可以申请复核或申请鉴定。
作为实际承租人，因为其不是房屋或土地的权利人，其对评估结果有异议，只能通过权利人提出。实践中，即使提出异议，一般不会改变结果，因为即使有复核或鉴定，一般都是维持原结论。但若有被漏掉的评估项目，可以提出异议，应当依法进行评估，但遗漏评估项目这种情况实践中一般很少出现。

4、实际承租人只能向房屋或土地权利人主张应得补偿项目，但有例外
对于实际承租人，因房屋拆迁可能会有多种损失，对于政府部门给予的补偿并不足以弥补，但其无法再得到救济，其不可以向出租人主张赔偿，前面已作表述，双方互不承担违约责任，其仅可以向出租人主张应得的征收补偿项目。若认为补偿标准较低，不足以弥补自己的实际损失，一般也很难再行救济。
实践中，很多地方为了便于推动征收拆迁，政府直接与实际承租人签订补偿协议，并将补偿款直接发放给实际承租人，避免出租人参与，目的是减少环节，便于及时处理。

5、不予补偿情形主要有哪些，但有例外
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；（二）房屋转让、析产、分割、赠与；（三）新增、变更工商营业登记；（四）迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为。
根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》规定，对违法建筑、超过临时期限的临时建筑，不予补偿。《征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定：（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；（二）不得突击装修房屋；（三）不得办理新增、变更工商营业登记；（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。若违反这些规定实施的，不予补偿。
值得一提的是，上海在工业用地减量化过程中，对于未经审批改建、扩建的违法建筑，以及在此形成租赁关系后产生的停产停业损失费、机器设备搬迁补偿、无法恢复使用的设备，一般也予以评估，且一并予以补偿。这与上述征收拆迁的规定并不相符，属于例外，可能是政府基于社会稳定考虑，也便于顺利完成拆迁工作。

6、出租人与承租人补偿项目混同时如何处理
在工业用地减量过程中，涉及的补偿项目有营业执照补偿费、房屋有证建筑面积评估价、房屋无证建筑面积评估价、装修费、附属物、机器设备搬迁补偿、停产停业损失费、搬迁奖励费、奖励费、土地使用权补贴、水电设施补偿、物资搬迁费、集体土地补贴等。若估价公司未将补偿项目分开，哪些属于出租人，哪些属于承租人，此后双方协商不成，若承租人起诉至法院，需承租人提供证据证明哪些补偿项目属于自己，否则法院不予支持。

7、补款款项未实际支付或分期支付如何处理
政府部门虽然委托评估机构进行评估，但还未出具评估报告，或虽已出具报告，且已签署拆迁补偿协议，但补偿资金并未实际发放，在此种情况下，若承租人向出租人主张应得的拆迁补偿，即使起诉至法院，法院一般亦不予支持。但会告诉承租人待评估报告出具或实际补偿后，再行主张。对于分期支付补偿款的情形，除非双方协商处理，否则一般须待实际支付后再行主张。

8、工业用地减量化与征收拆迁表面上有区别，但本质上近似
上海市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并且存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率低等问题，为了推动产业升级和土地集约利用，结合上海市的规划，政府将部分零星和低效能工业用地置换成其他用地，从而实现上海总体建设用地的平衡与可持续发展，这就是上海工业用地减量化的由来。根据上海市政府《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出的总体要求是，全面贯彻落实党的十八大，十八届二中、三中全会和中央城镇化工作会议精神，以提高经济发展质量和效益为中心，以盘活存量土地为重点，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的政策保障作用，深化土地利用制度改革，按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本要求，严格控制建设用地规模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用，提升土地资源配置效率，进一步提高土地利用质量，以土地利用方式转变促进经济转型升级。从本质上讲，工业用地减量化的最终目的是提高经济发展质量和效益，可以将此理解为广义上的“为了公共利益的需要”，与征收本质上近似。对于因工业用地减量化产生的补偿问题，一般参照征收的相关法律法规和标准进行。