一、问题提出
根据《民事诉讼法》第255条规定 ，被执行人未履行执行法律文书的义务，法院有权对被执行人名下财产采取强制执行措施，包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。言下之意，如果系被执行人及其所抚养家属的生活必需品，法院应当予以保留，不得采取强制执行措施。这里的规定比较笼统，但我们很容易就会想到住房，因为住房亦系每个人的生活必需品。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第4条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这里规定非常明确，被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，法院不得拍卖、变卖或者抵债。
上述规定提到的生活所必需的居住房屋，通常被理解为“唯一住房”。因为每个人都需要有房屋居住，所以有理由认为唯一住房就是生活所必需的居住房屋。生活所必需的居住房屋并不等同于唯一住房，但在实践中，它往往就是被执行人的“唯一住房”。
许多被执行人以上述法律规定作为挡箭牌，他们错误地认为，法院无权执行其名下唯一住房，故而“明目张胆”地拒绝法院执行。有些被执行人为了阻碍法院执行，还会将其年迈的父母，或者年幼的子女安排住进其唯一住房，从而给执行带来更大的难度。甚至还有一些被执行人为了规避法院将来执行，他们将其他财产全部隐藏或转移，只保留名下唯一住房，他们认为法院不能执行其唯一住房。
二、法院可以执行“唯一住房”
实践中，执行被执行人名下唯一住房，执行工作较为繁琐和艰难。有些被执行人会采取各种阻碍措施，比如吵闹，不断投诉或举报，甚至扬言跳楼等，以此阻挠法院执行。鉴于执行阻力较大，一些执行法官不愿捅漏子，为了息事宁人，他们也喜欢采取消极态度，不愿对唯一住房采取执行措施。
这就给被执行人营造出一种假象，但凡是唯一住房，法院不能执行。或者是，只要自己提出“强烈抗议”，法院也不会强制执行。但从理论上讲，这种理解是错误的，法律上并无被执行人的唯一住房不能拍卖处置的相关规定。只要满足法定条件，被执行人名下唯一住房，完全是可以被执行的。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第20条列举三种（实际四种）可以执行唯一住房的情形：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。根据该条规定，在金钱债权执行中，符合上述四个任意情形之一，法院可以执行其生活所必需的居住房屋，执行“唯一住房”有了明确的法律依据。
除上述规定外，还有一些省级法院的司法文件，比如，《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》（2015），《山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（三）》（2020年），《北京法院执行办案规范——不动产的执行》（2018），《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》（2018）。这些司法文件，对唯一住房的执行也提供一些理论依据和实操经验。
三、类似案例
案例一
申请执行人吴某与被执行人吕某委托合同纠纷执行一案，法院准备执行吕某承租的公房。吕某不服，向法院提出异议。吕某称，系争房屋系其唯一住房，请求法院停止对系争房屋的执行。
法院认为，系争房屋承租人为吕某，吕某未履行生效法律文书确定的支付义务，故本院执行系争房屋并无不当。依据相关规定，对被执行人生活所必需的居住房屋并非一律不能拍卖。且本院已告知吕某会预留租金。法院最终裁定驳回吕某的异议请求。
——上海徐汇法院（2023）沪0104执异332号执行裁定书
案例二
申请执行人L公司与被执行人谢某1、张某、谢某2公证债权文书纠纷执行一案中，三被执行人对法院拍卖其名下涉案房屋的执行行为不服，向法院提出异议。三被执行人称，涉案房屋系三人唯一必需性住房，且一家三口都居住在内。
浦东法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，对被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。本案中，申请执行人L公司同意从涉案房屋变价款中为三被执行人保留相应租金，则执行机构依法裁定拍卖涉案房屋，于法有据，并无不当。一审法院裁定驳回异议申请。
三被执行人对一审裁定不服，向中院申请复议。二审法院认为，浦东法院驳回谢某1、张某、谢某2的异议申请，认定的事实和适用的法律，并无不当，相关的裁判理由，本院予以认同。二审法院最终驳回复议申请，维持原裁定。
——上海浦东法院（2023）沪0115执异1297号执行裁定书
——上海一中院（2023）沪01执复289号执行裁定书
案例三
申请执行人高某与被执行人胡某、王某民间借贷纠纷执行一案中，异议人胡某对裁定拍卖名下房产不服，提出异议，要求停止对该房的拍卖程序。胡某称，涉案房屋系其和子女的唯一住房。
法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持；1、...2、...3、...或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5到8年租金的。”另查明《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中并无被执行人的唯一住房不能拍卖处置的相关规定。胡某以涉案房屋为其生活唯一必需住房为由，要求停止拍卖的请求，缺乏法律依据，对其异议请求，本院不予支持。法院裁定驳回胡某的异议请求。
——滁州琅琊区法院(2022)皖1102执异25号执行裁定书
案例四
申请执行人徐某1、徐某2、徐某3与被执行人胡某交通肇事罪刑事附带民事赔偿纠纷执行一案中，法院裁定拍卖胡某名下房产，异议人饶某向本院提出执行异议。异议人称，涉案房产系被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一住房。
法院认为，根据相关规定，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从案涉房产的变价款中扣除五至八年租金，作为被执行人及所扶养家属居住之用。因此，异议人饶某提出的该异议理由也不足以排除对案涉房产的强制执行措施。法院最终驳回异议申请。
——浙江龙游法院（2022）浙0825执异32号执行裁定书
四、“唯一住房”超过“生活所必需”认定标准
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第5条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
上述规定提到“超过生活所必需”的概念，这就需要有相应的认定标准，否则无法实际操作。
参照《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》（2015）规定，这里提出两个标准：一是面积过大，一是市场价值过高。即，住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的，或者住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的，均可以认为超过生活所必需标准。对于江苏地区来说，有此明确标准，会给实际操作带来方便。其他省份可以借鉴，也可以制定符合当地经济发展水平的标准。
五、实践中“唯一住房”执行情形列举
根据上述提到的相关规定，再结合司法实践，实践中可以执行“唯一住房”的情形主要有以下几种：
1.对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。
对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人，一般是指被执行人的子女、配偶、父母。如果被执行人的子女、配偶、父母名下有能够维持被执行人生活必需的居住房屋的，被执行人的居住权可以得到保障，对于被执行人名下的唯一住房可以执行。
2. 一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。
《执行异议和复议规定》中第20条规定的情形为：“执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的”。《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》规定的情形为：“一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的”。按照前述，如果时间节点定为“执行依据生效后”，显然对申请执行人不公平。在诉讼实践中，为了规避将来执行，被执行人一般会隐藏或转移财产。为了保护申请执行人的合法权益，应当将时间节点提前到“一审诉讼或仲裁立案后”。
即使提前到“一审诉讼或仲裁立案后”，也仍然对申请执行人保护不够。因为被执行人在诉讼或仲裁前就有可能转移财产，不过法律已经赋予债权人可以撤销债务人影响其债权实现的权利。
3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋。
若被执行人无法自行解决居住问题，申请执行人可以为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋或临时住房。如果申请人执行人提供住房，可以计收租金。
4.申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。
按照当地房屋租赁市场平均租金标准，由申请人同意从房屋变价款中扣除5-8年租金，这样可以保障被执行人及其扶养家属的居住权。5-8年，一般由法院酌定具体年数。实践中，法院一般倾向于按最高年限计算，其实不一定合理。法院应当考虑被执行人及其扶养家属的实际情况，比如年龄、性别、职业、收入等，从而确定支付年限。
5.被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的。
许多被执行人员虽然名下只有一套“唯一住房”，但其在农村老家还有宅基地自建房，或者其他小产权房等，中国大量农村人口涌入城市，这种情况比较普遍。严格来讲，被执行人名下并非只有一套“唯一住房”，执行其名下的住房后，并不会影响其居住权。
6.被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的。
虽然系被执行人名下“唯一住房”，但被执行人及其抚养家属并未实际居住，而是将房屋出租、出借给他人居住。或者，虽然并未出租、出借，但房屋一年以上处于闲置状态，无人居住。这样很难说是被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，依法应当可以执行。
7.被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的。
被执行人名下的唯一住房，根据法院的判决书或裁定书规定，是被执行人应当交付的财产。也就是说，如果法院判决被执行人需要交付其名下的唯一住房，那么被执行人必须按照判决执行，即使这套房子是他们唯一的住房。
8、被执行人的“唯一住房”超过“生活所必需的房屋”标准的。
如果唯一住房建筑面积超过当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的一定比例的，或者住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价超过当地住房均价的一定比例的，均可以认为超过生活所必需的标准。这里很好理解，如果面积过大，或者市场价值过高，远远超出生活所必需的标准，依法可以执行。
9.其他可以执行的情形。
实践中，还会遇到一些其他情形，比如，被执行人经济收入非常高，法院也可以执行其名下唯一住房。
六、执行唯一住房时遵循原则
根据上述分析得知，即使是被执行人名下唯一住房，符合法定条件，亦可以对此执行。但在执行时，应当遵循比例原则，依次审查适当性、必要性及衡量性。如果不符合三者之中的任意一条件，亦应当考虑不予执行。对此，作出简要分析如下：
1.关于执行的适当性。如果执行涉案房屋后，并不能达成执行目的，则其不符合执行的适当性，有必要考虑采取其他方式。
2.关于执行的必要性。如果执行涉案房屋后，并非是对被执行人造成最小侵害的方式，则其不符合执行的必要性，应当考虑其他替代方式。
3. 关于执行的衡量性。如果执行涉案房屋后，对被执行人及案外人所造成的损害与执行目的间不成比例，则不符合执行的衡量性，应该考虑其他替换方式。