110网：从去年9月至12月，警方接到多起类似报警，内容涉及房主房屋被中介公司骗租而无法收回，租户租金和押金要不回来的情况。经过对报案的统计，北京警方认定位于石景山万达广场的伟弘房地产经纪有限公司涉嫌利用群租房敛财、诈骗。2013年12月9日上午，北京市公安局刑侦总队会同丰台公安分局来到伟弘公司，将公司负责人赵国军等人控制。在赵国军的办公室里，警方发现了18个账本，粗略统计，伟弘公司在去年一年已签订了5万多份租房合同。伟弘公司的工作人员通过从房主处租来房屋后，假设分租给5个人，一年下来，一套房子公司至少赚2万元。在9日的行动中，警方发现，伟弘公司的前身就是博雅兴业。警方在赵国军的办公室中，发现了很多法院的传票和判决书，原告多为房主和租客，被告正是博雅兴业。警方介绍，为了摆脱缠身的官司，去年10月，赵国军通过重新注册公司，变更法人代表，博雅兴业摇身一变成了伟弘公司。“有人起诉博雅兴业，即使胜诉，如果找不到原来法人，根本得不到执行”。
这期访谈我们邀请到的是来自北京盈科(成都)律师事务所的丁磐律师。来为大家分析一下，此案当中所产生的相关法律后果。以及“中介”在现实中所处的法律地位。
丁律师您好！
110网：主持人：我国法律对于中介注册方面是怎样规定的呢？是不是要有特定的资质才可以呢？
丁律师：房屋中介，又称房地产中介，为消费市场提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后服务，是从事特定房地产中介服务内容的公司法人。在进行登记时，名称、组织机构、住所等按《公司法》规定进行登记，因行业服务的特殊，登记时还应满足以下几个条件：1、由房地产管理局进行资格审核，即审查从业人员中是否具备了要求的专业职称、资格、人数与比例；2、满足最低注册资本的要求，咨询3万，评估30万，经纪10万；3、登记取得《营业执照》后，向房地产管理局备案。
110网：主持人：“中介”所处的地位是什么呢？是否就是中间人呢？他有什么特定的权利和义务吗？
丁律师：根据《合同法》第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人。居间人的权利除了主要的报酬请求权，还有费用偿还请求权，当居间人违反诚实信用原则采取不正当的方法于相对人处收受利益，或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的，不得向委托人行使上述两项权利。居间人的主要义务有：1、报告订约机会或媒介订约的义务；2、忠实于当事人的利益；3、隐名和保密义务；以及介入、尽力等其他义务。房产居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。
110网：主持人：此案中的赵国军等人是利用个人的名义去租房，但是又属于房产经纪有限公司的工作人员，那么他们的犯罪行为是属于单位犯罪还是个人犯罪呢？
丁律师：赵等人的行为应当属于个人犯罪。单位犯罪是公司、企业、事业单位、机关、团体等法定单位，经单位集体研究决定或由有关负责人员代表单位决定，为本单位谋取利益而故意实施的。为了摆脱缠身的官司，赵国军通过重新注册公司，变更法人代表从事房屋中介的行为属于个人为进行犯罪违法活动而设立公司，据《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》，不以单位犯罪论处。
110网：主持人：赵国军等人从房主那里租到房子再分租给其他人，但又以通过重新注册，变更法人代表的方式扣留租户的租金和押金其行为是属于诈骗的行为吗？如果构成犯罪是否可定性为诈骗罪呢？
丁律师：房屋中介公司让员工以个人名义向房主租房,此后由房屋中介公司将房屋打隔断后出租，可被认定为是一种具有恶意欺诈的可撤销合同行为。而房屋中介公司前后签订五万份类似合同，涉案金额巨大，并且存在以变更公司登记的方式逃避受骗房主和租客的相关诉讼，表明其有非法占有及隐匿逃避法律责任的情节。因此，警方将此房产中介公司相关人员定性为涉嫌利用群租房敛财诈骗，采取刑事拘留是正确、合法的。
110网：主持人：因赵国军重新注册公司，变更法人代表后，起诉之前公司所胜诉的人因找不到原法人，而得不到执行，是不是受害者的权益就得不到保障呢？
丁律师：根据《公司法》的相关规定，公司资不抵债无法继续经营之时，应当申请破产清算，依法成立清算组对公司的业务财产以及债权债务等进行处理，处理完毕之后申请注销公司登记，公告公司终止。如果没有经过相应程序，私分财产、逃避债务，股东应当对原公司债务承担责任。
110网：主持人：现实生活中“中介”已经是不可或缺的一个职业，那么就请您给我们一些建议和意见，如果我们跟“中介”有合作关系的时候，应该注意些什么呢？
丁律师：对于出租方：
在房屋所有人出租房屋之时，首先应当核实租户的身份信息是否真实，约定清楚租金支付、租赁期限、租赁用途及附属设施的维护及保养责任，承租人是否享有转租权，最好再对违约责任承担进行约定；
当房主通过房地产中介服务机构出租房屋，还应约定房地产中介服务机构的代理权限，代理服务的内容，佣金支付等内容等。以明确的约定减少免纠纷，达到维护自身合法权益的目的。
对于租房方：
在订立租赁合同之时，应当明确对方是否为房屋的合法所有人或使用权人，即是否可以用于出租或转租，对于转租尤其要注意是否有权转租和他的租期是多久；此外，还需注意该房屋是否属于违章建筑或处于被查封状态，房屋及附属设施维修保养责任分担、是否可以进行装饰装修、押金发还情况及违约责任等；
对于通过中介租房，注意查看中介机构的营业执照等证明其是否依法注册、具有中介资质等情况，最好选择有信誉的中介机构，同时留意中介人员是否具有公司合法授权，以防上当受骗，遭受不必要的损失。另，北京市住房和城乡建设委员会的网站会定期对违规中介进行通报，可予以关注。
