魏述弟律师

主持人好，各位网友好。

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农村建房的要求和条件，因为各地的土地数量、乡镇村规划等客观因素存在差异，所以各地的建房要求和条件也是有差异的。但是，基本要求和条件是一样的。我认为有以下四点： 一是，必须是本村集体经济组织的成员。 二是，通过申请审批手续，依法取得合法的建设用地，也就是我们常说的宅基地。 三是，有一个符合规划要求的规划设计方案。严格的说是施工图纸。 四是，选择一个有建筑资质的施工队伍。

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农民朋友首先应该向村委会提出使用宅基地的书面申请，村委会认为符合申请条件的应及时报请乡镇政府审核，经公示无异议的，按程序报请县（市）政府审批，县（市）政府对符合申请条件的，应该在规定的时间内批准。在办理上述手续时是没有费用的。但在经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点的地方除外。

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我们首先应该明确的是什么叫宅基地，在2010年3月2日，《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中，给出一个权威的定义：“宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地”，“一户一宅是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地”。 法律上对宅基地的规定是简单明确的。 我国《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第五项规定：“经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理”。 第六项规定：“宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所或县（市）国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证”。 第七项规定：“依法维护农民宅基地的取得权。农民申请宅基地的，乡（镇）、村应及时进行受理审查，对符合申请条件，且经公示无异议的，应及时按程序上报。县（市）人民政府对符合宅基地申请条件的，必须在规定时间内批准，不得拖延和拒绝”。 第十四项还规定：“依法查处乱占行为。各地要认真负责依法查处宅基地使用中的违法行为。对未经申请和批准或违反规划计划管理占用土地建住宅的，应当限期拆除、退还土地并恢复原状。对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。对一户违法占有两处宅基地的，核实后应收回一处”。 法律法规对农村房屋扩建没有明确的规定。我自己的理解就是，在我国各省市对宅基地规定的标准大多是三分地，在三分地上盖三间房屋后，基本上就没有建造其他建筑物的地方了，所以无需规定扩建问题。需要扩建只能再申请宅基地，即使获得批准仍然不能超过三分地。

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“四个公章”、“七个签字”，我认为是对农民申请政府审批使用宅基地行政程序简明的概括。四个公章应该是指村委会的公章、乡镇国土资源所的公章、乡镇政府的公章和县市国土资源局的公章。七个签字应该是指申请人的签字、乡镇国土资源所经办人或者领导批示的签字、县市国土资源局经办人或者领导批示的签字、还有被批准使用宅基地四邻的签字。 “四个公章”和“七个签字”，完整体现了农民申请使用宅基地，乡镇、县市两级政府履行行政程序，做出批准申请人使用宅基地的具体行政行为的全过程。是在各地农村建房审批中必须出现的，缺少任何一个环节，两级政府的行政程序都是不完整的，属于程序违法。

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是的，农村自建房不同于商品房。他的根本区别在于商品房是建筑在国有土地上，而农村自建房是建筑在农村集体所有的土地上。 农民自建房是建房人的的合法财产，当然也是有房产证的。但是，我国法律法规规定也规定禁止城镇居民购买农村自建房屋，农村自建房只能在同一经济组织成员间相互转让。商品房所有权人，取得的是房屋所有权证和国有土地使用权证。农村自建房人，取得的是房屋所有权证和集体建设用地使用权证。是有着性质上的区别的。 农村自建房是建房人的合法财产，自然是可以指定继承人的。如果没有遗嘱指定继承人，自建房人死后，其法定继承人同样可以依法继承。但是，其继承人如果是城镇居民，在房屋老旧需翻建扩建的时候是受到限制的，只能维修，不得拆建。因为继承人无法获得房下的土地使用权。

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这个问题我谈三点： 一是，依法建房，先申请后建房，避免因违法受到处罚或强制拆除，造成不必要的经济损失。 二是，选择符合规格质量的建材，还要聘请有建筑资质的施工人员进行建筑施工。避免因建材规格质量、施工技术、设备问题发生伤亡事故。 三是，一定要注意，在宅基地手续上四邻的签字是否完善。避免日后因边界不清发生相邻矛盾纠纷。

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我认为，目前的相关法律法规规定是明确的，希望相关政府部门针对农民朋友的相关问题，对分散在不同法律法规文件中的相关规定进行整理，印制成册，多向农民朋友宣传解释，让农民朋友学习了解更多的法律知识，这也是创建和谐社会所必需的。

魏述弟律师

欢迎各位咨询相关问题，我们共同学习，共同探讨。谢谢主持人，谢谢各位网友。